2025年绿城服务分析：71.4%营收占比背后的稳健增长

在当前经济形势下，物业管理行业作为房地产后市场的重要组成部分，正经历着从增量开发向存量运营的转型期。作为行业内具有代表性的企业，绿城服务集团（以下简称"绿城服务"）凭借其近三十年的行业积淀，展现出独特的发展韧性与增长潜力。成立于1998年的绿城服务，总部位于杭州，已从单一的物业服务提供商发展成为集物业服务、生活服务与城市服务于一体的综合性现代服务企业。

绿城服务的发展历程堪称中国物业管理行业变迁的缩影。从最初的社区基础服务起步，到如今构建起"物业服务为根基、生活服务与城市服务为两翼、智慧科技为引擎"的数字化生态体系，这家企业用二十多年的时间完成了从传统物业到现代服务企业的转型升级。特别值得注意的是，绿城服务在2025年上半年交出了一份亮眼的成绩单——物业管理服务营收占比达到​​71.4%​​，毛利润占比升至​​56.3%​​，这一数据不仅反映了企业战略聚焦的成效，更揭示了物业管理作为核心主业的坚实地位。

一、战略聚焦：回归主业的坚定转型之路

绿城服务近年来的战略调整可谓"行而不辍"的生动写照。面对多元化业务拓展的诱惑与挑战，企业做出了回归物业管理主赛道的战略抉择。这一决策并非简单的业务收缩，而是基于对行业本质的深刻理解——物业管理作为连接业主需求与社区服务的核心纽带，具有天然的流量入口价值和持续稳定的现金流特性。

从财务数据看，这一战略聚焦已取得显著成效。物业管理服务的营收占比从2020年的63.6%稳步提升至2025年上半年的71.4%；同期毛利润占比更是从42.7%上升至56.3%。这种结构性变化意味着企业资源配置效率的提升和盈利质量的改善。值得注意的是，绿城服务的创始股东结构为其战略独立性提供了保障——四位创始股东合计持股46.61%，而关联开发商绿城中国并非大股东，这种股权安排避免了控股股东过度干预企业经营决策的风险。

在具体实施层面，绿城服务采取了"有质量的拓展"策略，重点聚焦优质城市、优质客户和优质项目。2021-2024年间，企业基本保持每年40亿元的新拓项目年饱和营收，即使在市场环境更具挑战性的2023-2025年上半年，仍能维持每年15亿元左右的稳定输出。这种稳健的外拓节奏体现了企业对规模与质量平衡的精准把控。

二、核心优势：物管主业的强劲增长动能

绿城服务在物业管理领域的竞争优势体现在多个维度。首先是其市场拓展能力持续保持行业第一梯队水平。通过聚焦核心城市（2025年上半年新拓核心城市占比达94.5%）和优质客户（大客户新签项目占比56.8%），企业实现了外拓项目的高质量增长。特别值得注意的是，非住项目的新签营收占比从2021年的37.6%快速提升至2025年上半年的52.5%，显示出企业突破传统住宅边界、开拓多元业态的决心与能力。

在管面积的持续扩张与结构优化是另一大优势。截至2025年上半年，绿城服务在管面积达5.4亿平方米，合约面积8.8亿平方米，储备面积3.5亿平方米，合约面积对在管面积的覆盖倍数保持在1.65倍的较高水平。这种"储备-转化"的良性循环为未来业绩增长提供了坚实基础。更值得关注的是，在管面积中第三方项目占比高达82.5%，充分证明了企业不依赖关联开发商、独立获取项目的能力。

经营管理指标的优异表现进一步巩固了绿城服务的竞争优势。续约率维持在90%以上，外拓住宅中标率持续上升，收缴率保持90%以上的高位，这些关键数据反映了客户对服务品质的高度认可。特别值得一提的是，企业在维持3.71元/平方米/月的高平均物业费水平的同时（显著高于行业平均水平），还具备一定的提价能力，这种定价权优势在当前物价环境下尤为珍贵。

三、业务创新：多元化服务的转型升级

在坚守物业管理主业的同时，绿城服务对其它业务板块进行了战略性调整与优化。园区服务业务经历了从"广撒网"到"精聚焦"的转型过程，目前重点发展园区产品和服务、园区空间服务、物业资产管理服务等核心领域，而逐步淡化了居家生活服务及文化教育服务等非核心业务。这种聚焦策略使企业能够集中资源打造差异化竞争优势。

咨询服务业务则展现出较强的抗周期韧性。尽管受地产行业波动影响，该业务增速有所放缓（2024年同比+5.1%，2025年上半年同比+0.6%），但仍保持正增长态势。特别是2025年上半年将科技服务纳入咨询服务板块后，收入占比快速提升，为这一传统业务注入了新的增长动能。这种业务结构的动态调整体现了企业对市场变化的敏锐洞察和灵活应对能力。

特别值得注意的是，绿城服务在业务调整过程中保持了财务稳健性。通过压降销管费率、优化应收账款结构等措施，企业运营效率持续提升。尽管应收账款规模因业务扩张有所上升，但一年期内应收账款占比维持在60%以上的健康水平，减值压力也在逐步释放中。这种平衡增长与风险控制的能力，为企业的可持续发展奠定了基础。

常见问题解答（FAQs）

​Q1：绿城服务为何选择聚焦物业管理主业？​

A1：物业管理作为连接业主与社区服务的核心纽带，具有天然流量入口价值和稳定现金流特性。绿城服务通过聚焦主业，能够更好地发挥这一基础业务的优势，同时为多元化服务提供坚实支撑。

​Q2：绿城服务在第三方项目获取方面有何优势？​

A2：截至2025年上半年，绿城服务在管面积中第三方占比达82.5%，这一高比例体现了企业独立拓展市场的强大能力，不依赖关联开发商的项目输送，展现了真正的市场竞争实力。

​Q3：绿城服务如何平衡业务增长与风险控制？​

A3：企业通过多项措施实现平衡，包括压降销管费率、优化应收账款结构（一年期内应收账款占比维持60%以上）、逐步释放减值压力等，在保持增长的同时注重财务稳健性。

​Q4：非住业态在绿城服务业务中的比例如何变化？​

A4：非住项目在新签营收中的占比从2021年的37.6%快速提升至2025年上半年的52.5%，显示企业正积极突破传统住宅边界，开拓多元业态市场，降低单一市场依赖风险。

​Q5：绿城服务在数字化转型方面有何进展？​

A5：作为"数字化、平台化、生态型"现代服务企业，绿城服务虽未在文档中详述具体技术细节，但其"智慧科技为引擎"的战略定位表明，数字化转型已融入企业发展基因，支撑各业务板块效率提升。

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绿城服务(2869.HK)行而不辍，逆势向上

报告介绍：本报告由财通证券于2025年10月19日发布，共18页，本报告包含了关于绿城服务,物业管理的详细内容，欢迎下载PDF完整版。