在当前房地产市场整体承压的背景下,商业地产行业的增长动力正从传统的规模扩张转向质量提升和运营效率的优化。开发商们正面临着从单一的地产开发向综合服务提供商转型的挑战。在这一过程中,招商蛇口以其稳健的发展策略和前瞻性的业务布局,展现出了穿越行业周期的潜力。
关键词:招商蛇口、开发业务、行业前五、土储优化、财务稳健、穿越周期
规模与质量的双轮驱动
招商蛇口作为行业内的佼佼者,其开发业务的销售规模已稳居行业前五。在市场整体下行的背景下,公司通过聚焦核心城市和优化土储结构,实现了规模与质量的双轮驱动。2024年上半年,招商蛇口在全国12个城市进入当地流量销售金额TOP5,其中深圳、西安、长沙、合肥、南通等地更是位列TOP1,这一成绩的取得,不仅得益于公司在高能级城市的深耕,也与公司对市场需求的精准把握和产品力的持续提升密不可分。

在土储结构方面,招商蛇口坚持在新形势中寻找结构性机会,开拓进取。截至2024年6月底,公司一二线城市全口径土储建面占比达81%,核心10城全口径土储建面占比更是达到了40%。这一土储结构的优化,不仅为公司未来的发展提供了坚实的基础,也为公司在市场竞争中保持领先地位提供了有力支撑。
财务稳健性:穿越周期的基石
在房地产市场波动加剧的当下,财务稳健性成为了企业能否穿越周期的关键。招商蛇口在财务方面的表现可谓亮眼,公司通过优化负债结构和降低融资成本,实现了财务的稳健运行。截至2024年上半年,公司合同负债与预收账款合计1801亿元,能够覆盖2023年营收的1.03倍,这一“业绩蓄水池”的高位维持,为公司未来的营收规模提供了有力保障。

招商蛇口在“三道红线”的监管要求下,持续维持绿档水平,显示出公司在财务管理上的谨慎和稳健。公司有息负债规模略有上升,但整体负债结构依然健康,净负债率和现金短债比均保持在合理水平。在融资成本方面,公司充分利用市场窗口,进行高息债务置换,使得新增融资成本进一步下行,这一举措不仅降低了公司的财务负担,也为公司在市场竞争中提供了更多的灵活性。
资产运营的多元化布局
招商蛇口在资产运营业务上的多元化布局,是其穿越周期的又一重要支撑。公司资产运营业务涵盖了集中商业、产业园、写字楼、公寓、酒店等多个业态,通过“双百计划”的实施,公司目标至2025年实现至少100个集中商业和核心写字楼、持有物业营收达到100亿元。2024年上半年,公司管理范围内全口径资产运营收入36亿元,同比增加15%,EBITDA实现18.95亿元,同比增加14%,显示出公司在资产运营业务上的强劲增长势头。
在REITs市场的不断完善下,招商蛇口充分利用REITs工具盘活资产,促进资产运营业务的持续发展。公司已完成境内外商业不动产和产业园资产双REITs平台搭建,招商蛇口租赁住房REIT将成为公司第三个REITs平台。这不仅为公司提供了更多的融资渠道,也为公司的资产运营业务提供了更多的想象空间。
总结
招商蛇口通过在开发业务上的规模与质量双轮驱动,财务稳健性的维护,以及资产运营业务的多元化布局,展现出了穿越行业周期的潜力。在房地产市场整体承压的背景下,公司通过聚焦核心城市、优化土储结构、强化财务管理和推动资产运营业务的多元化发展,为公司的长期发展奠定了坚实的基础。未来,随着市场环境的逐步改善和公司战略的持续推进,招商蛇口有望在行业中继续保持领先地位,实现持续健康的发展。