商业运营提质增效，探索“投融建管退”业务闭环

本篇文章的部分核心观点、图表及数据，出自开源证券于2024年10月11日发布的报告《南国置业研究报告：股东助力全国化发展，多元业务协同成长可期》，如需获得原文，请前往文末下载。

在当前经济环境下，商业地产行业正经历着前所未有的变革。随着数字化转型的推进和消费者需求的多样化，商业运营的质量和效率成为企业竞争力的关键。商业地产企业不再仅仅依赖传统的开发和租赁模式，而是开始探索更加综合和创新的业务模式，以适应市场的变化。其中，“投融建管退”业务闭环作为一种新兴的商业运营模式，被越来越多的企业所采纳。这种模式涵盖了投资、融资、建设、管理和退出的全过程，旨在实现资产的全生命周期管理，提高资产的运营效率和投资回报。

关键词：商业运营、提质增效、投融建管退、业务闭环、资产证券化、数字化转型、市场适应性

商业运营的数字化转型

在数字化时代，商业运营的提质增效离不开技术的支撑。数字化转型不仅能够提高运营效率，还能增强用户体验，提升品牌价值。通过引入大数据分析、人工智能、物联网等技术，商业地产企业能够实现对商业运营的精细化管理。例如，通过大数据分析，企业可以更准确地预测市场趋势，制定更有针对性的营销策略；利用人工智能技术，可以提升客户服务的个性化和响应速度；物联网技术则可以优化物业管理，提高能源使用效率。

数字化转型还体现在商业运营的各个方面，如智能停车系统、电子支付、在线预订等，这些技术的应用不仅提高了运营效率，也增强了消费者的便利性和满意度。以智能停车系统为例，通过实时监控车位使用情况，可以减少车辆寻找车位的时间，提高停车场的使用效率。同时，通过数据分析，管理者可以更好地规划车位布局，优化停车资源配置。

资产证券化：商业运营的新路径

资产证券化是商业运营提质增效的另一重要手段。通过将商业地产资产打包成证券产品，企业可以吸引更多的投资者，分散投资风险，同时为商业地产项目提供资金支持。资产证券化不仅有助于企业融资，还能提高资产的流动性，实现资产的快速变现。

在“投融建管退”业务闭环中，资产证券化是关键的退出机制。企业通过资产证券化，可以将成熟的商业地产项目出售给投资者，实现资金的回收，再投入到新的项目中，形成良性的资金循环。这种模式下，企业不再需要长期持有资产，而是通过资产的买卖实现收益，这有助于提高资产的周转率和收益率。

以南国置业为例，公司通过发行类REITs产品，成功将武汉市武昌区泛悦汇·昙华林项目资产证券化，发行规模达到18.46亿元。这一举措不仅为公司提供了资金支持，也为投资者提供了参与商业地产投资的机会，实现了资产的有效退出。

全生命周期管理：提升商业运营的可持续性

商业运营的提质增效还需要从全生命周期的角度进行考量。这意味着企业需要关注商业地产项目从投资、建设到运营、退出的每一个环节，确保每个阶段都能实现价值最大化。

在投资阶段，企业需要对市场进行深入分析，选择有潜力的项目进行投资。在建设阶段，要注重项目的质量和成本控制，确保项目按时按质完成。在运营阶段，要通过精细化管理提高运营效率，同时不断创新服务，提升用户体验。在退出阶段，要通过资产证券化等方式实现资产的有效变现。

全生命周期管理的关键在于数据的整合和分析。企业需要建立完善的数据收集和分析体系，通过对数据的深入挖掘，发现商业运营中的问题和机会，从而做出更精准的决策。例如，通过对消费者行为数据的分析，企业可以发现消费者偏好的变化，及时调整商业策略。

总结

商业运营的提质增效是一个系统工程，涉及到技术应用、资产证券化和全生命周期管理等多个方面。数字化转型为商业运营提供了新的动力，资产证券化为商业地产企业提供了新的融资和退出渠道，而全生命周期管理则有助于企业实现资产价值的最大化。通过这些措施，商业地产企业可以更好地适应市场变化，提高竞争力，实现可持续发展。未来，随着技术的进一步发展和市场环境的变化，商业运营的模式还将继续演进，为企业带来更多的机遇和挑战。