2025年万物云业务独立性分析：关联交易连续压降，业务独立性不断增强

本篇文章的部分核心观点、图表及数据，出自海通国际于2025年1月7日发布的报告《万物云(02602.HK)公司跟踪报告：关联交易连续压降，业务独立性不断增强》，如需获得原文，请前往文末下载。

万物云作为房地产服务行业的领军企业，其业务独立性一直是市场关注的焦点。2024年，万物云在关联交易压降、债务清偿、以及业务拓展方面取得了显著进展。本文将深入分析万物云2024年的业务表现，探讨其业务独立性的增强路径及其对未来发展的潜在影响。

关键词：万物云、关联交易、业务独立性、债务清偿、物业收购

1、关联交易占比持续降低

万物云在减少关联交易方面取得了显著成效。截至2024年12月31日，公司预计2024年持续关联交易对于集团整体收入占比将低于9.8%，这一比例在过去三年中持续下降。这一趋势表明，万物云在逐步减少对关联方的依赖，增强自身的业务独立性。具体来看，2024年半年报披露的关联方贸易应收款项结余为38.18亿元，而下半年发生持续关连交易金额约为16亿元。公司预计2024年下半年累计回收关联方贸易应收账款超过30亿元，其中通过收购实物资产专项偿还现金或实物资产直接抵偿关联方应收账款约12亿元。此外，公司通过进行关连交易以抵偿关联方应收账款的安排预期将于2025年内完成回收接近5亿元。

2、债务清偿协议的签订

2024年12月30日，万物云与控股股东万科企业订立了一系列债务清偿协议，通过转让物业或车位的方式，以结清万科企业附属公司及关联方的若干应付款项。该等债务清偿协议的总计代价为7.03亿元。这一举措不仅有效减少了公司的债务负担，还进一步优化了公司的财务结构，增强了公司的财务稳定性。收购代价中用于结清各卖方及债务人欠付集团若干附属公司应付款项的金额为6.90亿元，剩余通过抵扣各卖方及债务人应预付集团业务款项金额0.04亿元支付，以及集团支付金额为0.08亿元的款项组成。

3、全资收购中洲物业

2024年12月31日，万物云以2.27亿元收购中洲物业100%股权。本次收购涉及中洲物业旗下的44个住宅项目，其中包括37个在管项目和7个未接管项目，年化合同收入为3.04亿元，可并表收入为2.88亿元。2023年，中洲物业的项目整体收缴率达到86%以上，交付5年以上的项目普遍收缴率在90%以上，整体平均单位平方收入为4.06元人民币。其项目主要分布在深圳、成都等核心城市，其中97%的项目（按年化合同收入计算）位于万物云划定的价值街道范围内。本次收购预计新增10个蝶城，升级5个现有蝶城，优化4个现有蝶城，提升公司在重点城市价值街道的密度。这一收购不仅扩大了万物云的业务规模，还进一步巩固了其在核心城市的市场地位。