新加坡组屋如何实现土地金融双保障：国有土地主导权的奥秘

本篇文章的部分核心观点、图表及数据，出自海通证券于2024年10月14日发布的报告《房地产“向回看”系列研究9：新加坡组屋制度（2）：政府主导、管理完善、保障有力》，如需获得原文，请前往文末下载。

新加坡的住房体系以其高效、普惠而著称于世，其中政府组屋制度是其核心组成部分。组屋制度不仅为绝大多数居民提供了负担得起的住房，而且在土地和金融保障方面展现出了强大的制度优势。本报告将深入探讨新加坡组屋制度中土地和金融保障的有力措施，以及这些措施如何支撑起新加坡独特的住房模式。

关键词：新加坡组屋、土地保障、金融制度、国有土地、中央公积金

国有土地主导：新加坡组屋的土地保障基石

新加坡的土地资源极为有限，但通过高效的土地管理和利用，成功实现了住房的广泛覆盖。新加坡的土地制度以国有土地为主，约90%的土地归国家所有，这种土地所有权结构为政府在土地规划和分配上提供了极大的灵活性和控制力。国有土地的主导地位使得政府能够以低成本获取土地资源，进而以福利价格向居民提供组屋，确保了住房的可负担性。

在土地使用权的分配上，新加坡政府通过招标、拍卖等方式，将土地使用权以一定年限出让给使用者。这种土地交易制度既保证了土地资源的有效利用，又为政府提供了稳定的财政收入。使用者在土地使用期内可以自由转让、买卖和租赁土地，使用期满后，土地及地上附着物则需要无偿归还政府，这种制度设计有效地避免了土地资源的闲置和浪费。

新加坡政府对土地价格拥有决定权，可以根据地块的地理位置、用途、容积率等因素来确定地价。这种定价机制使得政府能够通过调整地价来引导土地资源的合理配置，同时也为组屋的低成本开发提供了可能。例如，建屋发展局能够以远低于市场的价格获得开发用地，这为大规模建造低成本的公共住宅成为可能。

中央公积金制度：新加坡组屋的金融支撑

新加坡的中央公积金制度是一项强制性的社会保障储蓄计划，它为居民提供了全面的社会保障，包括购房、医疗和退休。这一制度不仅增强了国民的购房能力，降低了开发融资成本，还为组屋制度的顺利实施提供了坚实的金融支撑。

中央公积金制度通过雇员和雇主每月缴纳一定比例的薪金，形成个人的公积金账户。这些资金可以用于支付购房的首付款和贷款，极大地减轻了居民的购房负担。根据新加坡《CPF_Annual Report 2022》数据显示，2022年，公积金成员从普通账户储蓄中提取了总计219亿新元用于支付购房费用，这一数据充分展示了中央公积金在支持居民购房方面的重要作用。

建屋发展局利用公积金贷款进行组屋开发，降低了开发的融资成本，加快了建设开发周期，降低了金融风险。建屋发展局提供的住房贷款优惠利率目前固定为每年2.6%，远低于银行住房贷款的现行市场利率。这种低利率贷款极大地降低了居民的还款压力，提高了住房的可负担性。

组屋金融制度：政府支持下的住房可负担性

新加坡政府对组屋开发提供了大量的财政支持，包括低息贷款和财政津贴。建屋发展局主要通过政府低息贷款和财政津贴运营，这些资金支持了组屋的开发和建设。政府低息贷款分为组屋开发贷款和购房者抵押金融贷款、再融资债券。这些贷款和津贴使得建屋发展局能够以较低的成本进行组屋开发，进而以福利价格向居民提供组屋。

2022年，建屋发展局在新加坡政府拨款前产生了53.80亿新元的净赤字，而政府为建屋发展局提供的累计赠款达到了483.6亿新元。这些数据表明，新加坡政府对组屋制度的财政支持力度之大，确保了组屋制度的可持续性。

新加坡政府还为建屋发展局提供财政担保，帮助其在金融市场发行公开债，保障其运营资金的充足。这些措施共同构成了新加坡组屋金融制度的有力支撑，确保了组屋的供应和流通机制顺畅，满足了不同群体的住房需求。

总结

新加坡组屋制度的成功，得益于其国有土地主导的土地保障和中央公积金制度的金融支撑。国有土地的主导地位使得政府能够低成本获取土地资源，为组屋的大规模开发提供了可能。而中央公积金制度则增强了国民的购房能力，降低了开发融资成本，提高了住房的可负担性。这些制度的有机结合，使得新加坡组屋制度能够有效地满足居民的住房需求，实现“居者有其屋”的目标。新加坡的组屋制度为世界提供了一个高效、普惠的住房解决方案，其经验和做法值得其他国家借鉴和学习。