2024年中国二手房市场分析：景气度指数与市场趋势

本篇文章的部分核心观点、图表及数据，出自58安居客于2025年1月3日发布的报告《2024年百城二手房市场年报》，如需获得原文，请前往文末下载。

2024年，中国二手房市场经历了复杂多变的发展态势。在政策调控、经济环境以及市场需求的多重影响下，市场呈现出新的特点和趋势。本文将从景气度指数、挂牌量、找房热度、挂牌时长以及挂牌均价等方面，深入分析2024年中国二手房市场的整体表现及其背后的驱动因素。

关键词：二手房市场、景气度指数、挂牌量、找房热度、挂牌时长、挂牌均价、市场趋势

一、景气度指数的波动与市场底部的形成

2024年，中国二手房市场的景气度指数呈现出一定的波动性。根据58安居客研究院的数据，2024年百城二手房景气度指数在“冰冻”和“寒冷”之间徘徊，整体趋势显示出市场已触及阶段性底部的迹象。尽管景气度指数的峰值逐年下降，但低谷位置却逐年上升，表明市场在经历了一段时间的调整后，正在逐步趋于稳定。

从年度变化趋势来看，二手房市场的单边下滑态势已逐渐得到缓和。这一变化主要得益于“以价换量”的策略。2024年，二手房的平均挂牌价格相较于去年有所下降，但市场的交易活跃度却显著提升。尤其在一线城市，二手房成交量与去年相比平均增长了约10%。尽管二线城市成交量略有下降，但其降幅明显低于新房市场的跌幅。因此，从成交量角度来看，“以价换量”策略成效显著，市场正在逐步调整并趋于稳定。

“以价换量”的策略并未能有效缩短成交决策周期延长的趋势。房价下跌导致购房者更加谨慎，决策周期明显拉长，他们担心在价格高点购入，因此持观望态度。同时，房价下跌也影响了有置换需求的房东，因为较低的价格可能无法满足他们置换到理想房源的需求，从而降低了他们的售房意愿。因此，“以价换量”如同一把双刃剑，一方面能够刺激成交量上升，另一方面却也在一定程度上抑制了交易速度，延长了成交周期。

二、挂牌量与找房热度的变化趋势

2024年，全国百城二手房的月度平均挂牌量维持在481万套左右，与上一年度基本持平，表明其上涨势头已得到有效控制。这一稳定态势的背后，首要因素是二手房交易市场的趋于平稳。在一些城市中，成交量甚至出现了显著的回暖迹象，这促使挂牌房源数量相应减少。尤为值得注意的是，二手房成交量相较于新房市场表现更为亮眼，增强了房东对二手房市场的信心，进而降低了他们的挂牌意愿。

从不同级别城市的二手房挂牌情况来看，呈现出了一定的差异性。具体而言，一线城市的二手房挂牌量持续减少，而二线城市则呈现出挂牌量逐步增加的趋势，至于三四线城市，其挂牌量则相对稳定，没有出现显著的涨跌波动。这一趋势实际上与二手房的成交量密切相关。成交量的变化是影响挂牌量的重要因素。一线城市在前11个月的二手房成交量较去年同期增长了超过10%，而二线城市则出现了约10%的下跌，挂牌量与成交量的反向走势不容忽视。

在找房热度方面，2024年百城二手房市场的月均找房热度指数为46.68，相较于2023年增长了12.5%。尽管这一数据表明二手房购房需求依然存续，但市场实际情况并未如预期般乐观。主要原因在于房屋交易周期的延长，以及市场中高性价比房源（通常由房东通过降价促进成交）受到较高关注，而低性价比房源则鲜有人问津。此外，当前找房热度的提升与以往供需双方活跃共同推动房价上涨的局面形成了鲜明对比，展现出截然不同的市场动态。

三、挂牌时长与挂牌均价的调整

2024年，全国百强城市二手住宅的平均上市时间为89.81天，与去年相比增长了9.2%。当前市场环境下，购房群体因房价持续下滑而普遍担忧购入于高位，这种心理导致他们延长了看房与协商价格的过程，旨在降低购房风险。此外，多数房东有置换房产的需求，不易轻易将价格调至最低，这进一步加剧了与购房者之间的议价周期，使得谈判时间显著延长。再者，随着政策的不断调整，购房者和房东均期待能在新政策出台后减少成本支出，因此双方均持观望态度，等待更有利的政策信号。

从各线城市二手房挂牌均价的变动趋势来看，所有线级的城市房价均呈现出全面下滑的态势。具体而言，2024年12月的二手房均价与2023年12月相比，跌幅均超过了10%，这一数据清晰地显示出，无论是一线城市还是其他线级城市，房价下跌的趋势具有高度的一致性。在交易层面，部分城市的二手房成交量有所增长，即便是在房价下跌的城市，二手房的跌幅也明显小于新房，这主要归因于二手房市场相对稳健的表现以及房东通过降价来促进成交的策略，两者紧密相连，共同作用于市场。