2025年绿城中国研究报告：品质引领未来，核心城市布局助力业绩增长

本篇文章的部分核心观点、图表及数据，出自华泰证券于2025年1月14日发布的报告《绿城中国研究报告：匠心独运，驭光而行》，如需获得原文，请前往文末下载。

绿城中国作为中国老牌的品质房企，凭借其卓越的产品力和稳健的市场布局，在房地产市场中占据重要地位。近年来，随着核心城市政策的逐步宽松以及市场对改善型需求的增加，绿城中国展现出强劲的市场竞争力和业绩增长潜力。本文将从绿城中国的核心城市布局、产品优势、财务状况以及未来发展趋势等多个方面进行深入分析，探讨其在行业中的独特地位和发展前景。

关键词：绿城中国、房地产开发、核心城市布局、改善型需求、财务状况、市场竞争力

1、核心城市布局助力业绩增长

绿城中国自2015年以来聚焦核心城市布局，这一战略为其业绩增长奠定了坚实基础。公司通过精准的市场分析和高效的项目拓展，成功在一二线城市获取了大量优质土储。截至2024年上半年，其79%的土储位于一二线城市，其中55%位于北上杭等十大战略城市。这种布局不仅提升了公司的市场竞争力，还使其在市场波动中保持了相对稳定的销售表现。2024年，尽管房地产市场整体面临下行压力，绿城中国的销售排名逆势升至第6名，显示出其在核心城市的强大市场影响力。此外，公司新增土储的权益比例从2021年的58%提升至2024年上半年的84%，进一步增强了股东权益的保障。

2、改善型需求市场的优势

随着市场对改善型需求的增加，绿城中国凭借其卓越的产品品质和品牌口碑，在这一细分市场中展现出显著优势。公司自成立以来一直以“品质为先”为导向，其产品在设计、施工和配套服务等方面均处于行业领先水平。近年来，公司进一步强化了对改善型需求的市场定位，通过优化产品结构和提升服务质量，吸引了更多高净值客户。2024年，公司自投项目合同销售额达1718亿元，尽管同比有所下降，但其销售均价和销售权益比例均有所提升，显示出其在改善型市场中的强劲竞争力。此外，公司通过精准的市场分析和高效的项目管理，实现了较高的去化率和回款率，进一步支持了其未来的投资和发展。

3、财务状况稳健，股东权益有望增厚

绿城中国的财务状况一直保持稳健，其债务结构不断优化，融资成本持续下降。截至2024年上半年，公司有息负债余额为1483亿元，短债占比从2019年末的37%降至24%，银行借款占比从2017年末的64%提升至78%。公司维持三条红线“绿档”水平，净负债率为67.3%，剔除预售房款后的资产负债率为69.2%，现金短债比为2.13倍。此外，公司通过赎回永续债和优化少数股东权益结构，进一步增强了股东权益。2023年，公司赎回了最后一笔永续债，预计未来股东权益将显著提升。同时，公司新增土储的权益比例提升，少数股东损益对净利润的摊薄影响逐渐减弱，进一步保障了股东利益。