2025年奥特莱斯行业分析报告：从传统到革新，新业态引领市场新趋势

本篇文章的部分核心观点、图表及数据，出自国泰君安于2025年2月14日发布的报告《品牌服饰行业更新-奥特莱斯：从传统到革新，新业态前景广阔》，如需获得原文，请前往文末下载。

奥特莱斯（Outlets）作为一种独特的零售业态，凭借“名品+折扣”的模式在全球范围内迅速崛起。近年来，随着消费升级和理性消费趋势的加剧，奥特莱斯行业在中国市场展现出强劲的增长潜力。本文将深入分析奥特莱斯行业的现状、市场规模、未来趋势以及竞争格局，探讨其在中国零售市场中的重要地位和发展前景。

关键词：奥特莱斯、零售业态、消费升级、折扣零售、城市奥莱、市场趋势、竞争格局

一、奥特莱斯行业现状与市场规模

奥特莱斯行业自2002年进入中国市场以来，经历了从探索起步到快速扩张的多个发展阶段。截至2023年底，全国在营奥莱项目已达239家，销售额约为2300亿元，同比增长9.5%，坪效达到1.28万元，增速领跑零售业态。这一模式凭借其“名品+折扣”的核心优势，吸引了广泛的消费群体，展现出强大的抗周期韧性。

从发展历程来看，奥特莱斯在中国的发展可以分为四个阶段：2002-2010年的探索起步阶段，奥莱项目多集中于一线城市，数量较少；2006-2012年的蓬勃兴起阶段，奥莱项目逐渐增加，运营模式逐渐成熟；2013-2020年的快速扩张阶段，每年新开业项目数量显著增加；2021年至今的提质增效阶段，奥莱行业通过轻资产化和多元化发展加速扩张，投资机构关注度显著提升。

在品牌合作方面，奥特莱斯合作品牌数量达400-500家，涵盖国际名品、服装服饰和餐饮娱乐等品类。其中，服装服饰类占比最高，而餐饮娱乐类品牌数量也在不断增加。奥莱项目的合作模式多样，包括买断、招商收取租金以及租金和扣点两者取其高。这种灵活的合作模式为奥莱项目提供了丰富的商品资源和稳定的运营基础。

从区域分布来看，奥特莱斯项目在中国的布局逐渐从一线城市向二三线城市及以下市场下沉。2023年，一线城市和三线城市的增量面积最大，尤其是三线城市新增面积达到近80万平方米。这一趋势表明，奥特莱斯行业正在通过下沉市场寻找新的增长空间，满足更多消费者的购物需求。

二、奥特莱斯行业未来趋势与市场空间

随着消费升级和理性消费趋势的加剧，奥特莱斯行业展现出三大未来趋势：业态革新、下沉市场拓展以及轻资产化和多元化发展。

业态革新成为奥特莱斯行业的重要发展方向。城市奥莱凭借其靠近市中心的布局和便利性，逐渐成为行业的新宠。与传统的郊区奥莱相比，城市奥莱更符合现代消费者的购物习惯，能够更好地满足消费者对时间和效率的要求。城市奥莱的选址多位于核心商圈或周边，类似于变形的购物中心，对软硬件要求较高。随着城市化进程的加快，大量存量商业需要重新定位，部分百货和购物中心可能会转型为奥莱，为城市奥莱的发展提供了广阔的空间。

奥特莱斯行业正在加速向低线城市下沉。三线及以下城市由于人口基数大、消费潜力高，成为奥特莱斯布局的重点区域。这些城市的人均消费能力较强，且消费意识较为活跃，能够为奥特莱斯项目提供稳定的客源和良好的盈利前景。例如，临沂作为“北方义乌”，常住人口超过1000万，GDP在省内排名靠前，其奥特莱斯项目开业后单日客流超过1万人，展现出强大的市场吸引力。

轻资产化和多元化发展成为奥特莱斯行业的主流趋势。头部企业通过并购、合作等方式加速扩张，优化资源配置，提升运营效率。例如，杉杉奥莱通过“奥特莱斯+”模式，融合公园、运动等场景，提升消费者体验，同时采用联营模式和统一收银体系，实现高效运营。这种模式不仅降低了企业的运营成本，还提升了项目的抗风险能力。

从市场规模来看，预计到2025年，中国奥特莱斯市场销售额将达到2600亿元左右。这一增长主要得益于奥特莱斯行业在业态革新、市场下沉和多元化发展方面的持续努力，以及消费者对折扣零售的持续需求。

三、奥特莱斯行业竞争格局与典型企业

奥特莱斯行业的竞争格局呈现出头部企业主导、新兴业态崛起的特点。头部企业如杉杉、砂之船、首创和王府井等通过多年的布局和运营，占据了行业的重要份额。这些企业凭借其丰富的运营经验和强大的品牌资源，在市场竞争中占据优势地位。

杉杉奥莱作为国内奥莱项目的领军企业，截至2024年底已开出20个奥莱项目，规模领跑行业。杉杉奥莱通过“奥特莱斯+”模式，融合公园、运动等场景，提升消费者体验。其联营模式和统一收银体系实现了高效运营，2023年营收同比增长50%，达到27.96亿元。杉杉奥莱的成功在于其对消费者需求的精准把握和对运营模式的持续创新。

除了传统奥莱企业，新兴业态也在不断涌现。例如，京东奥莱作为城市奥莱的新代表，凭借其靠近市中心的布局、正品保障和深折扣策略，迅速在二三线城市及以下市场占据一席之地。京东奥莱采用大店模式，合作品牌包括Adidas、Puma等国际知名运动品牌，主打3-5折的深折扣策略，吸引了大量消费者。其首家门店开业后单日客流超过1万人，展现出强大的市场竞争力。

仓储式特卖模式的开创者荟品仓也通过会员制和“店仓一体”模式重构了人货场，实现了高效的运营。荟品仓拥有超过3000个合作品牌，SKU数量超千万级，以1-3折的低价吸引中产阶级消费者。其门店持续拓展，2024年新开门店单日客流破万，展现了仓储式特卖模式的强大生命力。

四、奥特莱斯行业消费趋势与产业链发展

奥特莱斯行业的消费趋势呈现出明显的理性化和多元化特点。消费者在追求品牌的同时，更加注重商品的性价比和购物体验。疫情后，消费者对轻奢品牌和国产品牌的需求显著增加，如李宁、安踏等国产品牌在奥特莱斯的销量持续攀升。这种消费趋势的变化促使奥特莱斯项目不断优化品牌组合，以满足消费者的需求。

在产业链方面，奥特莱斯行业通过与品牌商、供应商的深度合作，实现了供应链的优化和效率提升。品牌商通过奥特莱斯渠道实现了库存的有效消化，同时降低了运营成本。奥特莱斯项目则通过灵活的合作模式和高效的运营管理，为消费者提供了丰富的商品选择和优质的购物体验。这种互利共赢的合作模式为奥特莱斯行业的持续发展奠定了坚实的基础。

奥特莱斯行业还通过数字化手段提升了运营效率和消费者体验。例如，荟品仓通过会员制和大数据体系，实现了精准营销和库存管理。京东奥莱则通过线上旗舰店和线下门店的融合，为消费者提供了便捷的购物渠道。这种线上线下融合的模式不仅提升了消费者的购物体验，还为奥特莱斯行业的发展提供了新的思路。

从未来发展趋势来看，奥特莱斯行业将继续深化与品牌商的合作，优化供应链管理，提升运营效率。同时，随着消费升级和理性消费趋势的加剧，奥特莱斯行业将更加注重消费者体验的提升，通过业态创新和模式优化，满足消费者多样化的需求。