2025年经营服务行业研究报告：业绩分化加剧，龙头市占率提升至22.1%

2024年是中国房地产经营服务行业深度调整的一年，各细分赛道呈现出明显的业绩分化与格局重塑。本报告基于中信建投证券最新发布的行业深度分析，聚焦物业管理、交易中介、代建服务三大核心领域，揭示行业最新发展动态。数据显示，头部企业在行业整体承压背景下依然实现了市场份额的逆势提升，其中代建龙头绿城管理控股市占率达到22.1%，较上年提升1.7个百分点。本报告将深入分析行业分化背后的驱动因素，解读不同所有制企业的表现差异，并探讨在"扩内需"政策背景下行业未来的结构性机会。

关键词：经营服务行业、物业管理、交易中介、代建服务、业绩分化、龙头优势、市场份额、央国企背景、在管面积、GTV

一、物管行业整体承压，央国企背景企业优势凸显

2024年物业管理行业呈现出明显的"增收不增利"特征，行业整体盈利能力持续下滑。数据显示，20家重点物管及商管公司合计实现营业收入2191.5亿元，同比增长4.9%，增速较上年下降4.7个百分点；而归母净利润仅为87.4亿元，同比下降17.6%，降幅较上年扩大8.3个百分点。这一现象反映出行业在规模扩张的同时，面临着成本上升、费率受压等多重挑战。

行业分化格局进一步加剧，企业表现与其母公司背景高度相关。央国企背景物企展现出显著优势，10家重点央企背景物企合计实现归母净利润104.7亿元，同比增长1.8%；而10家民营物企则整体由盈转亏，合计净亏损17.3亿元，同比下降626.1%。这种分化主要源于三方面因素：首先，央国企关联房企现金流更为稳定，保障了物企的非业主增值服务回款；其次，央国企在获取政府公建项目方面更具优势；第三，央国企通常具有更低的融资成本和更稳健的财务政策。

行业规模扩张明显放缓，市场外拓趋于谨慎。19家重点物企在管面积合计64.1亿方，同比增长6.6%，增速较上年下降4.0个百分点。并购市场显著遇冷，除年初金茂服务收购润物嘉业外，全年鲜有规模型收并购案例。5家披露市拓数据的代表性物企2024年市场化外拓面积均出现下降，降幅在25%-87%之间，反映出行业对风险控制的重视程度提升。

表：2024年不同背景物企关键指标对比

二、交易中介与代建服务头部效应强化，第二增长曲线成破局关键

交易中介行业在2024年四季度迎来显著回暖，头部企业表现尤为突出。随着房地产市场止跌回稳，贝壳与我爱我家2024Q4单季度营收分别同比增长54.1%和25.0%。值得注意的是，两家头部企业均在积极培育第二增长曲线业务，非传统交易服务收入占比持续提升。贝壳的二赛道业务(包括装修、租房等)收入占比达33.8%，我爱我家非交易服务业务占比达58.1%，反映出行业从单一交易向综合服务的转型趋势。

代建行业整体收缩但龙头逆势增长，绿城管理控股市占率提升至22.1%。2024年代建行业新签约面积1.65亿方，同比下降5%，而绿城管理控股新拓面积达3649万方，同比增长3.4%。从结构上看，政府代建占比提升至31.4%，私企代建意愿明显回升。然而行业竞争加剧导致费率下降，新拓订单单方代建费从294元/平米降至255元/平米，这也反映出行业从规模扩张向质量效益转变的趋势。

资管服务领域呈现协同发展特征，首程控股资产运营与融通业务双双高增。该公司2024年营收同比增长37.5%，其中资产运营业务增长39.9%，资产融通业务增长30.5%。通过"资产收购—运营提效—资产证券化—现金回流再投资"的商业模式，企业实现了资产生态良性循环。特别值得注意的是，公司依托百亿规模的北京机器人产业发展投资基金，布局人形机器人、医疗机器人等前沿领域，为未来发展打开了新空间。

表：2024年交易中介与代建服务关键数据

常见问题解答（FAQs）

问：2024年物业管理行业为何会出现"增收不增利"的现象？

答：这一现象主要由三方面因素造成：一是基础物管服务毛利率下降至14.8%，非业主增值服务毛利率下降至16.1%；二是应收账款周转天数增加至101.3天，回款效率降低；三是人工成本持续上升而物业费提价困难，利润空间被压缩。特别是民营物企，归母净利润同比下降626.1%，面临更大经营压力。

问：为什么央国企背景的物管企业表现优于民营企业？

答：央国企背景物企具有三大优势：一是关联房企多为绩优央国企，项目输送和资金回款更有保障；二是在获取政府公建项目和城市服务项目方面更具优势；三是融资成本更低，财务结构更稳健。数据显示，央国企物企应收账款周转天数为67.9天，远低于民营企业的151.6天。

问：代建行业整体收缩的情况下，绿城管理控股为何能实现逆势增长？

答：绿城管理控股的逆势增长主要得益于三方面：一是政府代建业务占比提升至31.4%，抓住了政策机遇；二是品牌优势明显，在行业低迷时期更受委托方青睐；三是业务结构多元，私企和金融机构代建占比合计达43.5%，降低了单一市场风险。

问：交易中介企业培育第二增长曲线的成效如何？

答：从数据看成效显著。贝壳的二赛道业务(装修、租房等)收入占比已达33.8%，我爱我家非交易服务业务占比达58.1%。这些新业务不仅贡献了营收增长，还降低了企业对传统房产交易业务的依赖，使业务结构更加均衡，抗风险能力增强。

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报告介绍：本报告由中信建投证券于2025年4月23日发布，共21页，本报告包含了关于经营服务的详细内容，欢迎下载PDF完整版。