2025年中国公募REITs市场分析：大步向前中的新机遇与挑战

本篇文章的部分核心观点、图表及数据，出自中泰证券于2025年1月6日发布的报告《房地产行业：公募REITs2025年度策略报告，于变局中寻新局》，如需获得原文，请前往文末下载。

2024年，中国公募REITs市场迎来了跨越式的发展，制度体系逐步完善，市场规模不断扩大，投资者结构日益丰富。展望2025年，公募REITs市场将继续在稳健现金流资产的加持下，展现出更大的投资潜力和市场机遇。本文将从市场发展现状、投资策略展望以及潜在风险等方面，深入分析2025年中国公募REITs市场的整体趋势和未来发展方向。

关键词：公募REITs、市场发展、投资策略、资产配置、风险分析

一、市场发展现状：制度完善与规模扩张

2024年，中国公募REITs市场的制度体系得到了显著完善，主要体现在产品定位、会计记账、一级发行和上市后信息披露等方面。证监会发布的《监管规则适用指引——会计类第4号》明确将REITs确认为权益属性产品，优化了投资者结构，减少了减持行为，匹配了公募REITs的长期投资性质。这一政策不仅缓解了投资机构的短期利润考核压力，还促进了长期资金的进场，为市场的稳定发展奠定了坚实基础。

国家发展改革委发布的《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，简化了REITs的发行流程，扩大了资产范围，优化了审核门槛，从而提升了市场的配置效率。相关部委也纷纷提出支持多业态REITs，如新能源、生态环境保护、民间资本项目、清洁能源、养老设施、水利、新型城市、冰雪场地和文旅等领域发行REITs，标志着公募REITs的应用领域进一步扩大，为投资者提供了更多选择，增加了市场的多样性。

在市场规模方面，2024年公募REITs新发产品数量和规模创历史新高。截至2024年12月31日，市场存量REITs达到58单，今年发行的公募REITs数量高达29只，募资规模655亿元，新发数量等于过去三年总和。这不仅反映了市场对公募REITs的高度认可，也表明了投资者对这一新兴投资工具的热情和信心。随着市场规模的不断扩大，公募REITs产品的流动性有望得到进一步提升，吸引更多资金进入市场，推动市场的持续健康发展。

二、投资策略展望：资产配置与市场风格切换

从固收角度看，2024年国债收益率持续下行，12月2日跌破2%大关，进入“1时代”，低利率时代意味着低投资收益率时代，全市场预期收益率下降，为公募REITs市场带来增量资金。在低利率环境下，投资者对稳健现金流资产的需求增加，公募REITs凭借其稳定的现金流和相对较高的股息收益率，成为投资者的重要选择。未来若长端利率持续下行，回调后分配率的相对价值回升，市场可能会提供更好的投资机会，资金将在不同板块之间持续轮动，寻找相对低估的板块及个股。

从权益角度看，在低利率环境下，红利资产因其稳定的现金流和相对较高的股息收益率表现优异。在全球经济不确定性增加的背景下，红利股因其相对稳定的回报而受到重视，尤其是在其他资产类别波动性增加的情况下。公募REITs作为红利资产的一种，其权益属性进一步夯实了低波红利策略，为投资者提供了更为稳健的投资选择。

以资产为核心兼具市场风格切换，一是始终把握基础资产的业绩和稳定性，这是公募REITs的最基本前提亦是后续板块分化的基础；二是积极参与逆周期属性较强资产的战略配售、网下机会；三是持续观察交易量变化，当前市场流通规模小，公募REITs市场的增量资金最为重要；四是把握回撤机会，当前市场整体已经历过几轮涨幅，可适当把握波动和回撤机会；五是注意后续OCI账户调整带来的影响，尤其关注到期期限较短标的。

三、潜在风险：市场波动与政策调整

二级市场价格大幅波动风险是公募REITs市场面临的主要风险之一。目前市场体量较小，市场投资人类型、策略相对单一、投资行为趋同等可能会出现较大波动。此外，公募REITs的二级市场价格还受到宏观经济环境、行业发展态势、基础资产运营状况等多种因素的影响，投资者需要密切关注市场动态，合理配置投资组合，降低风险。

相关支持政策调整风险也是公募REITs市场需要关注的重要风险。目前市场发展时间较短，REITs立法、税收、信息披露、投资等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响市场的整体发展。例如，税收优惠政策的调整可能会影响投资者的收益预期，信息披露规则的完善可能会影响市场的透明度和投资者的信心等。因此，投资者需要密切关注政策动向，及时调整投资策略，以应对政策调整带来的不确定性。

研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。投资者在进行投资决策时，应结合自身的投资目标和风险承受能力，综合考虑各种因素，做出理性的投资选择。

相关FAQs：

公募REITs与传统股票和债券有何不同？

公募REITs是一种投资于不动产领域的金融产品，其收益主要来源于底层资产的租金收入和资产增值。与传统股票相比，公募REITs的收益相对稳定，波动性较小，适合追求稳健收益的投资者；与债券相比，公募REITs的收益率通常高于普通债券，且具有一定的资产增值潜力，适合风险偏好适中的投资者。

如何判断公募REITs的投资价值？

判断公募REITs的投资价值需要综合考虑多个因素，包括底层资产的质量、运营状况、市场供需关系、租金水平、资产增值潜力等。此外，还应关注公募REITs的估值水平、分红政策、管理团队的专业能力等。投资者可以通过分析公募REITs的财务报表、市场研究报告等资料，对公募REITs的投资价值进行综合评估。

公募REITs的分红政策是如何制定的？

公募REITs的分红政策通常由基金管理人根据公募REITs的收益情况、资产运营状况、市场环境等因素制定。一般情况下，公募REITs会将大部分收益以分红的形式返还给投资者，具体的分红比例和频率会根据公募REITs的实际情况进行调整。投资者在选择公募REITs时，应关注其分红政策的稳定性和可持续性，以确保自身的收益预期能够得到实现。

以上就是关于2025年中国公募REITs市场的分析。总体来看，2024年公募REITs市场取得了显著的发展成就，制度体系逐步完善，市场规模不断扩大，投资者结构日益丰富。展望2025年，公募REITs市场将继续在稳健现金流资产的加持下，展现出更大的投资潜力和市场机遇。然而，投资者也需关注市场波动、政策调整等潜在风险，合理配置投资组合，做出理性的投资决策，以实现稳健的投资收益。