2024年美国房地产市场分析：降息周期下的复苏与挑战

本篇文章的部分核心观点、图表及数据，出自西南证券于2025年1月7日发布的报告《国际宏观-需求、供给以及房价的三维解析：降息后美国地产该如何展望？》，如需获得原文，请前往文末下载。

2024年，美国房地产市场在美联储降息的背景下，呈现出复苏的迹象。本文将从需求、供给和价格三个维度，深入剖析美国房地产市场的现状与未来趋势，并探讨其对中国出口链的潜在影响。

关键词：美国房地产、降息周期、需求与供给、房价走势、出口链影响

需求端：首次购房者与利率变化

美国房地产市场的需求端在2024年呈现出一定的活跃态势，尤其是首次购房者逐渐成为市场的重要力量。根据NAR的报告，2023年首次购房者的比例为32%，虽然仍低于历史平均水平，但相较于2022年的26%有所提升。这一变化主要得益于“千禧一代”和Z世代逐渐进入购房黄金年龄，潜在首次购房者数量持续增加。此外，美联储的降息政策也在一定程度上缓解了购房者的财务压力。自2023年10月以来，30年期抵押贷款固定利率震荡走低，降低了购房者的贷款成本，从而刺激了购房需求。然而，高房价依然是制约需求增长的主要因素。亚特兰大联储的“居民住房负担能力指数”显示，2024年10月该指数仅为67，远低于100的临界线，表明中等收入家庭购房负担能力较弱。尽管如此，随着利率的进一步下降，购房者的财务压力有望继续减轻，从而推动需求端的持续增长。

供给端：新屋与成屋的分化

在供给端，美国房地产市场呈现出新屋与成屋的分化态势。新屋供给相对充裕，主要得益于前期新屋销售的活跃以及在建项目的逐渐完工。2024年11月，美国新建住房可供销售月数为8.9个月，为2011年以来的较高水平。然而，新屋供给的充裕也导致了一定程度的库存积压，对住宅投资产生了一定的拖累作用。相比之下，成屋供给则受到利率“锁定效应”的限制。由于许多房主持有较低的存量抵押贷款利率，不愿在高利率环境下出售房屋，导致成屋供给不足。2024年11月末，美国成屋库存为133万套，仅为2007年峰值的32.9%。此外，人口和代际变化等结构性因素也加剧了成屋供给的短缺。随着“婴儿潮一代”逐渐步入老年，他们更倾向于留在原地，而不是出售房屋，这在一定程度上限制了成屋市场的流动性。不过，随着利率的下降，成屋市场的“锁定效应”有望逐渐解除，供给有望逐步增加，从而缓解市场的供需矛盾。

价格端：房价涨幅的放缓与分化

2024年，美国房价总体涨幅有所放缓，但新屋与成屋的房价走势出现分化。标准普尔/CS房价指数从年初的316.11走高至9月的323.35，但涨幅持续收敛，9月同比上涨3.9%，较2月份峰值6.57%下滑了约2.67个百分点。新屋售价中位数自2022年10月以来持续走低，2024年11月为40.26万美元，同比下降6.3%。这主要是由于美联储鹰派表态后，30年期固定贷款利率再度反弹至6.8%以上，对购房需求形成抑制。而成屋售价中位数则保持在高位，2024年11月同比增长4.7%，较前值继续升高。成屋市场的供给短缺是导致其房价居高不下的主要原因。随着降息周期的推进，抵押贷款利率锁定效应将有所减弱，成屋市场的供给有望增加，房价上涨压力或将有所缓解。此外，美国房价的走势对租金CPI具有一定的领先性，其变化也将对美国通胀产生一定的影响。