2025年保障房REITs分析报告：租赁住房REITs市场占比达6%，优质资产成房地产转型新引擎

本篇文章的部分核心观点、图表及数据，出自开源证券于2025年3月16日发布的报告《行业深度报告：保障房REITs专题报告：租赁住房REIT陆续入市，优质资产助力搭建房地产新模式》，如需获得原文，请前往文末下载。

在中国房地产行业转型发展的关键时期，保障性租赁住房REITs(不动产投资信托基金)作为连接金融与实体经济的重要工具，正迎来前所未有的发展机遇。本报告基于最新市场数据，深入分析2025年保障房REITs的市场格局、运营模式和发展趋势。数据显示，截至2024年8月，保障房类REITs已占据整个REITs市场总市值的6%，成为REITs产品中增长最快、市场认可度最高的品类之一。特别是以招商蛇口保租房REIT为代表的优质项目，凭借稳定的现金流和资产增值潜力，正在重新定义房地产行业的价值创造模式。本报告将从政策驱动、市场表现和典型案例三个维度，全面剖析保障房REITs如何助力构建房地产发展新模式。

关键词：保障房REITs、租赁住房、房地产新模式、资产证券化、招商蛇口REIT

一、政策红利持续释放：保障房REITs试点扩容推动市场规模快速增长

中国保障房REITs的发展与政策导向密不可分。2021年7月，国家发展改革委发布"958号文"，首次将保障性租赁住房纳入基础设施REITs试点范围，标志着这一市场正式启航。随后，国务院办公厅、证监会、沪深交易所等多部门密集出台配套政策，形成了较为完善的政策体系。表1清晰展示了保障房REITs相关政策的时间线和主要内容，其中2022年成为政策出台最为密集的一年，从盘活存量资产、规范交易流程到明确回收资金用途等方面进行了全方位规范。

政策驱动下，保障房REITs市场规模迅速扩大。2022年8月31日，红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT作为首批保障性租赁住房REITs试点项目正式上市，发行规模达到37.97亿元。截至2024年8月末，统计范围内40只REITs基金中，保障房REITs已占据5只，在REIT总市值中的占比达到6%。值得注意的是，市场对这些产品的认可度极高，多只REIT在发行环节网下和网上认购倍数均突破百倍，反映出投资者对这类资产的强烈需求。

从产品类型来看，保障房REITs属于产权类REITs，具有底层资产增值与收益现金流双重回报特性。市场数据显示，这类产品的P/FFO(价格与营运资金之比)稳定在25-35之间，显著高于环保类REITs的12-17和仓储物流类REITs的20-23，体现了市场对其成长性的认可。特别是在当前债券市场利率中枢下行的环境下，保障房REITs作为高分红、中低风险资产的优势更加凸显，成为机构投资者资产配置的重要选择。

未来，随着"资产荒"逻辑的持续演绎，以及社保金、养老金等长期资金入市预期的增强，保障房REITs的配置性价比有望进一步提升。政策层面也显示出持续支持的态势，特别是在盘活存量资产、扩大有效投资方面，保障房REITs被寄予厚望。可以预见，2025年保障房REITs市场将继续保持扩容态势，产品种类和规模都将有显著增长。

二、优质资产价值凸显：招商蛇口REITs项目展现强劲运营能力

在众多保障房REITs项目中，招商基金蛇口租赁住房REIT(180502.SZ)堪称典型代表。该项目成立于2024年9月26日，上市于2024年10月23日，是存续期达52年的保障性租赁住房类封闭式基金。深入分析其运营模式和财务表现，可以为理解整个保障房REITs市场的投资价值提供重要参考。

招商蛇口保租房REIT的底层资产包括深圳市南山区两个优质项目——太子湾人才公寓一期和林下项目。从区位看，这两个项目均位于深圳核心区域，交通便利，配套齐全。太子湾项目距地铁2号线、8号线换乘站仅约400米，周边分布有招商局广场、中集集团总部大楼等优质商务办公楼；林下项目距地铁9号线约600米，周边有深圳来福士广场、海岸城等商业设施。优越的地理位置为项目带来了稳定的客源和较高的出租率。

从运营数据看，招商蛇口REITs项目表现亮眼。截至2024年6月30日，太子湾项目租赁住房时点出租率达94.61%，林下项目更是高达97.85%。这样的出租率水平不仅远高于普通住宅租赁市场，也明显优于同区域其他长租公寓项目。租金方面，太子湾项目租赁住房平均签约租金为106.36元/平方米/月，配套商业租金达到236.51元/平方米/月，呈现出稳步上升的趋势。

财务表现方面，招商蛇口REITs项目展现出强劲的增长势头。2023年，项目营业收入达8328.42万元，同比增长4.33%；净利润3062.01万元，同比增长18.17%；税折旧摊销前利润6327.83万元，同比增长3.49%。特别值得注意的是配套商业租金收入同比增长224.61%，显示出项目多元化经营的潜力。表8详细列出了项目201-2024年的收入构成和增长情况，反映出项目盈利能力的持续提升。

表：招商蛇口保租房REIT项目出租收入情况(单位：万元)

类别	2021年	2022年	2023年	2024年(1-6月)
营业收入	7110.49	7983.07	8328.42	4208.30
租赁住房收入	6533.50	7432.13	7648.24	3834.89
配套商业收入	27.00	32.96	106.99	88.20
其他收入	549.98	517.98	573.19	285.21
净利润	2442.96	2591.20	3062.01	1641.10

项目估值方面，采用收益法评估的结果显示，截至2024年6月30日，招商蛇口REITs项目市场价值达12.46亿元，按产证建筑面积计算的市场价值单价为19094.83元/平方米。其中太子湾项目评估价值4.63亿元，较账面价值增值138.47%；林下项目评估价值7.83亿元，较账面价值增值256.95%。这种显著的增值主要源于早期土地获取成本较低以及收益法评估对稳定现金流的溢价。

招商蛇口REITs项目的成功，很大程度上得益于其成熟的运营体系。项目采用"公募基金+基础设施资产支持证券"结构，由招商基金管理有限公司担任管理人，兴业银行担任托管人，招商伊敦作为外部管理机构负责日常运营。招商伊敦具有30余年酒店公寓运营经验，蝉联"2023-2024中国住房租赁企业综合实力TOP10"，其专业能力为项目高效运营提供了保障。这种权责清晰、专业分工的治理结构，成为保障房REITs健康运行的重要支撑。

三、供需格局与市场前景：保障房REITs将成为房地产转型重要抓手

中国保障房REITs市场的快速发展，根植于深刻的供需关系变化。从需求端看，随着城市化进程推进和人口流动加速，大城市的住房租赁需求持续增长。以招商蛇口REITs项目所在的深圳市为例，截至2023年末，深圳常住人口达到1779.01万人，创历史新高，其中非户籍人口占比达65.93%。这些流动人口构成了租赁住房的稳定需求来源。南山区作为深圳写字楼及商务园区主要分布区，办公人群聚集进一步放大了租赁需求。

供需矛盾在保障性住房领域尤为突出。截至2023年12月底，深圳市公共租赁住房轮候库内排队等待的户数已超过48万户，但每年保障性住房供应套数有限，2021年实际供应约4万套，2022及2023年计划供应约6.5万-8万套，供需缺口巨大。这种供不应求的状态，为保障房REITs的底层资产提供了稳定的收益保障。图21清晰地展示了深圳市及南山区常住人口的持续增长趋势，这种人口流入态势在短期内难以改变，将持续支撑租赁住房市场需求。

从供给端看，保障房REITs为租赁住房市场提供了新的融资渠道和商业模式。传统保障房建设主要依赖政府财政投入和银行贷款，资金压力大、回收周期长。REITs模式通过证券化手段，将流动性较低的不动产转化为可交易的金融产品，既盘活了存量资产，又为新增投资提供了资金支持。招商蛇口REITs项目的实践表明，通过市场化运作，保障房项目完全可以实现社会效益与经济效益的统一。

从市场竞争格局看，保障房REITs市场已形成差异化竞争态势。目前上市的5只保障房REITs产品各有侧重，如红土深圳安居REIT侧重人才住房，中金厦门安居REIT侧重公共租赁住房，华夏北京保障房REIT侧重共有产权住房，而招商蛇口REITs则聚焦高端人才公寓。这种差异化定位有利于满足不同层次需求，避免同质化竞争。表9对比了南山区域内多个长租公寓项目的运营情况，显示出不同产品在市场定位、租金水平和服务对象上的明显差异。

展望2025年，保障房REITs市场将呈现三大发展趋势：一是市场规模持续扩大，在产品数量和资产类型上都将更加丰富；二是运营效率不断提升，数字化、智能化手段将广泛应用于项目管理；三是政策支持力度加大，特别是在税收优惠、资金使用等方面可能出台更多激励措施。作为连接金融与实体的重要工具，保障房REITs将在构建房地产发展新模式中发挥越来越重要的作用。

特别值得关注的是，保障房REITs与资本市场的相关性较低，使其成为分散投资风险的理想选择。图29对比了中证REITs全收益指数与沪深300指数、标普中国债券指数的走势，可以明显看出REITs资产与股债市场的低相关性。这种特性在当前复杂多变的市场环境下尤为珍贵，为机构投资者优化资产配置提供了新的选择。