保租房REITs分析框架与要点梳理：保租房REITs能否成为投资者的新避风港？

保障性租赁住房（简称“保租房”）作为我国住房保障体系的重要组成部分，旨在为新市民和青年人提供负担得起的租赁住房。随着国家层面对保租房发展的重视，保租房REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）应运而生，为市场参与者提供了新的投资机会。保租房REITs以其稳定的现金流和抗周期性的特点，逐渐成为投资者关注的焦点。本文将从保租房REITs的分析框架出发，梳理其一级市场定价和二级市场估值的关键要点，为投资者提供参考。

关键词：保租房REITs、现金流分析、市场估值

一、保租房REITs的一级市场定价分析

一级市场定价是保租房REITs发行时的价格确定过程，其核心在于对未来现金流的预测和折现。根据西部证券的分析报告，保租房REITs的估值方法主要采用收益法，即通过预测基础设施资产未来产生的现金流，并利用报酬率将其折现到评估日，以此来确定基础设施资产的价值。这种方法适用于收益性物业，如保租房项目，因为它们具有可预测性和持续性的收益情况。

在分析保租房REITs的现金流时，西部证券的报告从项目基本面、原始权益人能力、财务表现和政策因素四个方面入手。项目基本面包括区位条件、出租表现和租户情况，这些因素直接影响租金收入的稳定性和持续性。例如，已上市的5只保租房REITs项目均位于经济活跃度较高的一二线城市，能够提供大量的就业机会，吸引众多人才聚集于此。这些城市的租住需求旺盛，保证了租金收入的稳定性。

原始权益人能力方面，保租房REITs的原始权益人多为地方国企及控股子公司或央企，股东资质较强，运营管理经验丰富。例如，深圳市人才安居集团有限公司作为红土深圳安居REIT的主要原始权益人，具有丰富的行业经验和强大的股东背景，为基础设施项目健康运营提供了坚实基础。

财务表现方面，保租房REITs自上市以来运营情况较为稳定。例如，华夏北京保障房REIT的营业收入在2024Q2同环比均有所下滑，但出租率下降是主要因素，而环比下滑则由于租金单价较一季度明显下跌。此外，多数保租房REIT的EBITDA环比一季度有所改善，显示出较强的经营效率。

政策因素方面，保租房项目受政策影响较大，需关注税收优惠等政策的持续性。保租房REITs的底层资产评估价值均高于账面价值，评估增值率不低于10%，显示出底层资产较优。例如，北京保障房的增值率高达51.85%，高于同期的深圳和厦门项目，这主要得益于其收购时间早，成本低，且租金收入表现较优。

二、保租房REITs的二级市场估值分析

二级市场估值是投资者在购买保租房REITs时关注的重要指标，它反映了市场对REITs未来现金流的预期。根据西部证券的报告，保租房REITs的上市溢价率较高，四只REITs上市首日涨幅超15%。此外，保租房REITs价格不断上涨，年初至今平均涨幅在各版块中位列第一，且跑赢沪深300指数和中证全债指数。

保租房REITs的现金流分派率是衡量其分红收益的重要指标，保租房REITs的现金流分派率均不低于4%，部分项目表现超预期。例如，华夏基金华润有巢REIT的现金流分派率最高，为4.92%，其次为中金厦门安居REIT（4.55%），且二者均高于预测值。这表明保租房REITs能够为投资者提供稳定的现金分红，是其吸引力的重要来源。

保租房REITs的底层项目估值在产权类REITs中表现较好，2023年估值多上调。例如，保租房项目估值较2022年小幅增加，主要受益于平均月租金上调。这表明保租房REITs的底层资产具有较强的市场竞争力，能够适应市场变化，保持稳定的租金收入。