2024年保租房REITs市场分析报告：稳健运营与未来展望

2024年，保租房REITs（保障性租赁住房不动产投资信托基金）在中国市场展现出强劲的稳健性和发展潜力。作为房地产市场的重要组成部分，保租房REITs不仅在政策支持下实现了规模的快速扩张，还在市场波动中保持了稳定的运营表现。本文将从市场规模、运营表现、未来趋势和竞争格局等多个维度，深入分析2024年保租房REITs市场的现状与前景。

关键词：保租房REITs、市场规模、运营表现、未来趋势、竞争格局、租赁市场

一、市场规模与供应扩容

2024年，保租房REITs市场在政策推动下实现了显著的供应扩容。根据克而瑞数据，全国55城个人房源新增供应同比增长21%，核心8城集中式公寓供应规模合计同比增长12%，其中保租房供应增速高达25%。上海和深圳成为保租房供应的主力军，上海集中式公寓的纳保率超过50%，供应增速在8城中位居首位，同比增长53%。二线城市如杭州也在保租房供应方面表现出色，2024年增速显著。

从市场趋势来看，保租房REITs的新增供应预计将在2025年达到峰值。克而瑞预测，核心8城的新增供应将在2025年合计达到880万平方米，同比进一步提升。这种大规模的供应扩容不仅为市场提供了更多的租赁选择，也为投资者带来了更多的机会。

在市场规模方面，保租房REITs的累计发行规模预估在2024年已接近250亿元，并有望在2025年突破这一数字。随着更多项目的申报和入市，市场规模将进一步扩大，为市场活跃度的提升奠定基础。

二、运营表现与财务稳定性

2024年，保租房REITs在运营方面表现出色，整体运营表现稳定，租金收入和出租率均维持在较高水平。尽管市场化租金整体处于下行趋势，但保租房REITs凭借其租金价格优势和C端刚需定位，实现了优于市场的表现。2024年全年，保租房REITs的营业收入同比小幅增长0.5%，其中政府主导型项目表现尤为突出。

在租金方面，2024年保租房REITs的平均单位月租金同比实现1.5%的正增长，显著优于行业平均水平。例如，华夏北京保障房的文龙家园项目通过租金调整，实现了7.7%的单位月租金同比提升。此外，中金厦门安居的两个底层资产单位月租金同比分别增长3.1%和4.6%，显示出较高的市场竞争力。

出租率方面，保租房REITs整体出租率维持在93%以上，部分项目如中金厦门安居接近满租状态。尽管部分项目因换租期影响出租率有所波动，但整体仍处于高位。此外，保租房REITs的收缴率也维持在97%以上，显示出良好的财务健康状况。

从盈利角度看，2024年保租房REITs的EBITDA整体增幅达到2.6%，优于收入增速。其中，华夏北京保障房和国泰君安城投宽庭等项目的利润率有所提升，主要得益于租金上调和出租率修复。整体而言，保租房REITs在2024年展现了较强的财务稳定性和抗风险能力。

三、未来趋势与市场展望

展望2025年，保租房REITs市场有望迎来新的发展机遇。随着市场规模的进一步扩容，更多项目将进入市场，为投资者提供更多选择。根据克而瑞预测，2025年保租房REITs的整体发行规模有望突破250亿元，市场活跃度将进一步提升。

从市场趋势来看，2025年保租房REITs的走势可能从估值提升逻辑转向基本面驱动。随着市场化租金水平的回升，保租房REITs的收入稳定性将进一步增强。2025年1月，核心城市租金环比已实现回升，若这一趋势得以延续，保租房REITs的运营表现将更加出色。

保租房REITs的扩募计划也在稳步推进。截至2025年2月，红土深圳安居、华夏北京保障房、华夏基金华润有巢和中金厦门安居等项目均已发布扩募计划，底层资产均位于首发项目所在城市。随着这些项目的推进，保租房REITs的市场规模将进一步扩大。

四、竞争格局与市场挑战

尽管保租房REITs市场展现出强劲的发展潜力，但也面临着一定的竞争和挑战。从竞争格局来看，市场参与者主要包括政府主导型项目和市场化运营项目。政府主导型项目凭借政策支持和租金优势，在市场中占据重要地位；而市场化运营项目则通过灵活的定价策略和优质的运营管理，提升竞争力。

市场化租金的下行趋势对保租房REITs的盈利能力提出了挑战。如果市场化租金水平持续下降，可能会影响保租房REITs的租金收入和资产盈利性。此外，不动产运营质量的下降也可能导致REITs整体估值下滑，进而影响保租房REITs的市场表现。

为了应对这些挑战，保租房REITs需要不断提升运营效率，优化租金定价策略，并加强资产质量的管理。同时，随着市场的不断发展，保租房REITs也需要关注政策变化和市场需求的动态调整，以实现可持续发展。

相关FAQs：

问：保租房REITs的主要收入来源是什么？

答：保租房REITs的主要收入来源是租金收入。通过向租户收取租金，保租房REITs能够实现稳定的现金流。此外，部分项目还可能通过增值服务和管理费等方式获得额外收入。

问：2024年保租房REITs的市场规模有多大？

答：根据克而瑞数据，2024年保租房REITs的累计发行规模预估接近250亿元。随着更多项目的申报和入市，市场规模有望在2025年进一步扩大。

问：保租房REITs的运营表现如何？

答：2024年，保租房REITs整体运营表现稳定，营业收入同比小幅增长0.5%，平均单位月租金同比实现1.5%的正增长。出租率和收缴率分别维持在93%和97%以上的高位，显示出良好的财务健康状况。

问：2025年保租房REITs市场有哪些趋势？

答：2025年，保租房REITs市场规模有望进一步扩容，发行规模可能突破250亿元。市场走势可能从估值提升逻辑转向基本面驱动，核心城市租金水平的回升将成为关键因素。

问：保租房REITs面临的主要挑战是什么？

答：保租房REITs面临的主要挑战包括市场化租金下行对盈利能力的影响，以及不动产运营质量下降可能导致的估值下滑。此外，市场竞争的加剧也可能对项目的运营表现产生影响。

以上就是关于2024年保租房REITs市场的全面分析。从市场规模的快速扩容到运营表现的稳定出色，再到未来趋势的积极展望，保租房REITs在中国市场展现出强大的发展潜力和稳健的运营能力。尽管面临一定的竞争和挑战，但随着政策的持续支持和市场的不断发展，保租房REITs有望在未来继续保持良好的发展态势，为投资者和租户提供更多的机会和选择。

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报告介绍：本报告由华泰证券于2025年2月19日发布，共20页，本报告包含了关于房地产的详细内容，欢迎下载PDF完整版。