保障性租赁住房(简称“保租房”)作为我国住房保障体系的重要组成部分,自2021年被正式提出以来,便承载着解决新市民、青年人等群体住房困难问题的使命。保租房市场的发展,不仅体现了国家对房地产市场调控的精准发力,也反映了住房保障体系的深化与完善。本文将从保租房市场的历史演进出发,探讨其发展脉络、政策背景及市场现状,为读者呈现一个全面而深入的视角。
关键词:保租房、住房保障、市场演进、政策助力
一、保租房市场的政策背景与发展历程
保租房的概念最早出现在2017年,随后在2020年被正式提出。2021年7月,《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》进一步明确了保租房在我国住房保障体系中的重要地位。保租房市场的发展,得益于国家层面的政策推动。2023年8月,国务院审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》,提出建设配售型保障性住房,新一轮住房保障体系的改革特征在于“租售并举”,标志着我国保障性住房市场逐步转向“配租+配售”的新模式。
在政策助力下,保租房市场快速发展。据西部证券2024年8月30日的报告,我国计划筹集建设保障性租赁住房870万套(间),预计帮助2000万新市民、青年人等缓解住房困难。其中,40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套(间)。这一政策的实施,不仅为保租房市场提供了广阔的发展空间,也为新市民和青年人提供了更多的住房选择。
二、保租房市场的现状与特点
保租房市场的现状体现在多个方面。首先,保租房的供给正在逐步增加。根据西部证券的报告,截至2024年8月28日,共有5只保租房REITs上市交易,合计超80亿元,占C-REITs市场的比重为6%,未来扩容空间较大。其次,保租房的租金定价具有优势。保租房租金低于同地段同品质市场租赁住房租金,这一优势使得保租房在租赁市场中具有较强的竞争力。

保租房市场的特点还体现在其稳定的运营情况上。由于保租房的底层资产分布于人口净流入大城市,出租对象为符合条件的新市民、青年人等群体,该群体的居住和租赁需求更为刚性。此外,保租房的出租率较高,如中金厦门安居REIT各季度营业收入持续正增长,出租率始终保持在99.5%左右,接近满租状态。
三、保租房市场的未来趋势与挑战
展望未来,保租房市场有望继续扩容。随着政策的不断加码,如1014号文的发布,我国公募REITs正式进入常态化发行的新阶段,预计将有更多的保租房项目通过REITs方式上市,为市场带来更多的投资机会。同时,保租房市场的稳定运营和租金定价优势,使其具有较强的抗跌属性,能够在市场波动中保持稳定的收益。
然而,保租房市场也面临挑战。市场化租金的波动可能会影响保租房的租金定价。若市场化租金下降幅度超预期,可能会降低保租房租金水平,进而影响资产的盈利性。此外,税收优惠政策的调整也可能对保租房项目产生影响。税收优惠对保租房项目影响较大,若税收优惠取消,则会增加保租房项目运行成本,从而影响项目现金流。
总结
保租房市场作为我国住房保障体系的重要组成部分,在政策助力下快速发展,市场现状稳定且具备抗跌属性。展望未来,保租房市场有望继续扩容,但同时也面临市场化租金波动和税收优惠调整等挑战。尽管如此,保租房市场的稳定运营和租金定价优势,使其成为新市民和青年人的重要住房选择,也为投资者提供了新的投资机会。