国内REITs市场潜力如何：万亿级市场待启航

不动产投资信托基金（REITs）是一种创新的金融工具，通过将不动产资产证券化，使得投资者能够通过购买REITs份额来间接投资于不动产市场。与传统的直接购买不动产相比，REITs提供了更高的流动性和更低的投资门槛。在中国，REITs市场起步较晚，但近年来随着政策的推动和市场的发展，国内REITs市场正逐渐成为资本市场的新宠。

关键词：REITs、资产证券化、基础设施、市场规模、宏观经济、流动性

国内REITs的发展历程与结构特点

国内REITs市场的发展可以追溯到2004年，当时国务院发布了《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》，标志着资产证券化业务的探索开始。经过多年的探索和实践，2021年公募REITs正式上市，标志着中国REITs市场正式起步。当前，国内公募REITs产品结构主要通过“公募基金+ABS计划”的交易结构持有底层资产，这种结构设计主要是由于公募基金不允许直接投资非上市公司股权，同时也为了税务优化。

国内公募REITs的主要特点在于其风险与收益介于股票与债券之间，提供了一种区别于传统股票、债券和现金的第四类金融资产。与股票相比，公募REITs具有投向明确和强制分红等特点；与债券相比，公募REITs虽然有稳定的分红率，但并不等同于固定利息回报，具有权益性质。此外，公募REITs底层资产要求较为严格，试点期仅基础设施和租赁住房可作为底层资产发行公募REITs。

公募REITs的市场表现及估值分析

自2021年首批公募REITs上市以来，市场表现一直受到广泛关注。截至2024年9月27日，中证REITs全收益指数报收于945.03点，2024年累计涨幅为9.66%，表现优于同期沪深300、中证红利及中证转债。目前已上市45只公募REITs，总市值合计1257.54亿元。根据资产类型可分为产权类和特许经营权类两大类，其中产权类共27只，总市值合计614.54亿元；特许经营权类共18只，总市值643.00亿元。

在估值方面，截至2024年9月27日，45只公募REITs平均P/NAV为1.039，处于合理估值水平区间。分板块看，仓储物流、交通、园区P/NAV低于1，估值处于合理偏低水平；生态环保，保租房、新能源类P/NAV大于1.2，估值处合理偏高水平。平均中债估值收益率为5.90%，其中交通类估值收益率最高，达8.12%，生态环保类最低，为3.59%。

公募REITs在宏观经济中的作用与展望

公募REITs在中国宏观经济中扮演着重要角色。随着中国经济结构的调整和市场利率的走低，公募REITs作为一种封闭式、存续期较长、分红比例高的投资品类，符合保险、社保、年金、养老金等长期资本的配置需求，有望成为机构大类资产配置的新选择。

从国际发展经验来看，REITs在大类资产的配置中扮演着重要的角色。在国内经济结构调整、市场利率走低背景下，公募REITs作为封闭式、存续期较长、分红比例高的投资品类，符合保险、社保、年金、养老金等长期资本的配置需求，有望成为机构大类资产配置的新选择。

管理层鼓励长期资金配置。2024年2月8日，证监会发布《监管规则适用指引——会计类第4号》，根据该规定中相关表述，原始权益人及投资者双方均可将REITs确认为权益属性产品。对机构投资者而言，可以选择将估值损益计入其他综合收益的金融资产科目，REITs的分红可计入当期利润，而净值波动不影响当期利润。此举较好地匹配公募REITs品种长期投资的业务实质，鼓励社保、养老金、企业年金等机构进行长期配置投资。

从市场规模来看，我国公募REITs市场起步于2021年，与美国等成熟市场比较，发展程度较低。截至2024年8月，公募REITs总市值为1200亿元（约714亿美元），仅为美国REITs规模1.3万亿美元的5.39%。展望未来市场空间，从国外主要市场REITs市值占股票市值比重来看，剔除新加坡与澳大利亚两个市场波动较大外，其余市场比值相对较稳定。2020年该指标介于0.5%-2.7%之间。截至2023年8月末，中国股票市值约为70万亿元，据上述指标推算中国公募REITs市场规模约为0.35-1.89万亿元间，中值为1.12万亿元。

总结

国内REITs市场虽然起步较晚，但发展迅速，市场潜力巨大。随着政策的推动和市场机制的完善，公募REITs作为一种新型金融工具，不仅为投资者提供了新的投资渠道，也为宏观经济的发展提供了新的动力。未来，随着市场规模的不断扩大和产品结构的日益丰富，公募REITs有望成为资本市场的重要组成部分，为推动中国经济的高质量发展贡献力量。