2024年中国C-REITs市场分析报告：政策推动常态化发行，市场迎来新机遇

本篇文章的部分核心观点、图表及数据，出自广发证券于2025年1月23日发布的报告《房地产：回顾与展望25年REITs年度策略-提质扩面，高息资产需求或将孕育REITs牛市》，如需获得原文，请前往文末下载。

中国基础设施领域不动产投资信托基金（C-REITs）市场在2024年迎来了重要的发展阶段。随着政策的持续推动和市场环境的不断优化，C-REITs市场在规模扩张、财务表现和市场行情等方面均取得了显著进展。本文将从现状、市场规模、未来趋势和发展前景等角度，深入分析2024年中国C-REITs市场的整体表现，并探讨其未来的发展方向。

关键词：C-REITs、基础设施、不动产投资信托基金、政策推动、市场规模、未来趋势、发展前景

1、政策推动C-REITs常态化发行，市场进入新阶段

2024年，中国C-REITs市场在政策的推动下，正式进入常态化发行阶段。7月26日，国家发展改革委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（1014号文），标志着C-REITs市场从试点阶段迈向成熟发展阶段。这一政策的实施，简化了申报流程，降低了发行成本，提高了市场效率，吸引了更多优质项目进入市场。同时，政策还明确了REITs的权益属性，进一步增强了市场的吸引力和稳定性。

在政策推动下，C-REITs市场规模迅速扩张。2024年，C-REITs市场从29单项目增长至58单，总市值从823.34亿元上升至1,563.99亿元，增长率达到89.96%。新发行项目成为市场扩容的主要力量，24年新上市的REITs在12月末总市值为713.16亿元，占总市值的45.60%。这一趋势表明，C-REITs市场在政策支持下，正逐步走向成熟和稳定。

2、市场规模持续扩大，未来发展空间广阔

2024年，C-REITs市场规模显著增长，但与国际成熟市场相比，仍具有广阔的发展空间。截至2024年末，中国内陆58单C-REITs市场规模为1,563.99亿元，而中国香港、美国、日本和新加坡等地区的REITs市场规模分别为1,273亿港元、14,297亿美元、133,911亿日元和838亿新加坡元。从市场相对规模（REITs市场规模占所在地GDP的比例）来看，中国内陆REITs规模仅为2023年GDP的0.12%，远低于其他主要REITs市场。

随着市场的不断发展，C-REITs的流通市值也在逐步提升。2024年12月，C-REITs市场流通市值为685.52亿元，占总市值的43.83%。预计2025年，C-REITs市场将迎来解禁高峰，新增流通市值将达到420.48亿元，其中77.46%来自于存续项目解禁。这一趋势将为市场带来更多的流动性和投资机会。

3、财务表现有所波动，但整体趋势向好

2024年，C-REITs整体财务表现有所波动。最近四个季度（2023年第四季度至2024年第三季度），C-REITs整体业绩有所下降，20单可比项目的收入、EBITDA和可分配金额分别下降5.31%、6.05%和7.90%。然而，部分板块表现较好，如高速公路板块收入和EBITDA分别上升2.38%和1.32%，可分配金额下降2.78%；保租房REIT收入和EBITDA分别上升0.89%和1.45%，可分配金额下降3.85%。

从细分板块来看，2024年保租房REITs表现最为突出，综合收益涨幅达到30.09%。新能源板块涨幅为21.40%，水电公用REITs涨幅为20.55%，消费板块涨幅为15.31%。这些板块的优异表现，为C-REITs市场的整体稳定和发展提供了重要支撑。

4、市场行情扭亏为盈，投资吸引力增强

2024年，C-REITs市场行情扭亏为盈，综合收益涨幅为11.44%，介于股债之间，较2023年（下跌17.35%）有显著改善。全年总交易量为265.63亿份，同比增长54.70%；总交易额为1,022.21亿元，同比增长34.03%。市场整体热度虽有所下滑，但换手率仍保持在0.82%，显示出市场的活跃度。

从细分板块来看，保租房REITs以30.09%的涨幅排名第一，新能源板块上涨21.40%，水电公用REITs涨幅20.55%，消费板块涨幅15.31%。这些板块的优异表现，不仅推动了C-REITs市场的整体上涨，也吸引了更多投资者的关注和参与。