2025年房地产开发行业分析报告：城市Z轴发展效率或成未来成交量决定性因素

本篇文章的部分核心观点、图表及数据，出自财通证券于2025年4月14日发布的报告《房地产开发行业地产新视角：城市扩张对房地产销售的挑战与影响，传统扩张路径面临挑战，城市Z轴发展效率或为未来成交量决定性因素》，如需获得原文，请前往文末下载。

中国房地产市场正经历深刻转型，传统依靠城市外延扩张(XY轴)的发展模式面临严峻挑战。本文基于最新行业数据，深入分析城市扩张与房地产销售的历史关联，揭示当前发展瓶颈，并指出以"城市更新"和"土地价值提升"为核心的Z轴发展模式将成为未来行业关键驱动力。报告将详细剖析内陆与沿海省份销售分化现象、建成区面积与人口增长的背离趋势，以及政策支持下Z轴发展的新机遇，为行业参与者提供前瞻性洞察。

关键词：房地产开发、城市扩张、Z轴发展、建成区面积、城中村改造、商品房销售、城镇化、通勤半径、土地供应

一、传统城市扩张模式效能衰减：从高速增长到结构性分化

中国商品房市场在2015-2021年间经历了快速增长期，全国销售面积累计涨幅达40%，但这一增长呈现出明显的区域分化特征。值得注意的是，贡献最高增量的并非全为一线或沿海经济发达省市。数据显示，在涨幅超过全国平均水平的省市中，累计销售面积贡献占比超过5%的7个省份（四川、安徽、浙江、河南、山东、江苏、湖南）里，北京、上海等一线城市并未包含在内。从绝对增量看，2021年全国销售面积较2015年增加5.1亿平方米，其中四川、江苏、河南、山东四个省份就贡献了总增量的40%，这四省中既包含沿海发达省份（江苏、山东），也有内陆省份（四川、河南）。

深入分析对全国销售影响较大的六个典型省份（河南、四川、湖南、江苏、广东、浙江）可以发现，城镇化驱动力存在显著差异。广东、浙江两省常住城镇人口增加超过1000万人，且常住人口总量也有大幅提升；而湖南、河南、四川三个内陆省份虽然常住城镇人口增长，但常住人口总增量有限。这表明沿海省份的城镇化提升更多依赖外省人口流入，而内陆省份则主要依靠省内农村人口进城。然而，城镇增量人口与商品房销售的对应关系却打破了常规认知——经济发达的广东省增量城镇人口对应的人均销售面积仅65平方米，而人口净流入承压的湖南省却达到107平方米，这一反差揭示了传统城市扩张模式已不能单纯用经济因素或人口流入来解释。

更为关键的是，自2022年开始的市场调整期，区域分化现象进一步加剧。2024年全国商品房销售面积较2021年下降46%，降幅超过全国水平的15个省份中，四川、河南等前期增长主力成为回调主力军。这种"成也萧何，败也萧何"的现象说明，过度依赖城市外延扩张的区域在市场转向时更为脆弱。北京、上海等一线城市虽然在本轮周期中销售量增长有限，但调整期的抗跌性明显更强，这表明不同发展阶段的城市面临着截然不同的市场逻辑。

二、城市扩张与人口产业的背离：建成区效率下降成关键瓶颈

历史数据揭示了一个重要规律：各省份商品房销售面积与建成区面积增长高度相关。2007-2015年与2016-2022年两个时间段的分析均显示，两者呈现出极强的正相关性。这一现象在武汉、郑州等二线城市表现得尤为明显——它们的建成区面积增长斜率显著高于北上深，商品房销售规模也在2015年后明显超过这些一线城市，直到2018年左右才开始走弱。通过对比2010-2011年与近三年的土地供应分布可以发现，重庆、武汉、郑州等城市呈现出明显的由中心城区向外围扩散的趋势，土地供应离散度大幅增加；而北京、上海早在2010年后就已结束明显扩张，土地分布模式基本稳定。

然而，这种扩张模式近年来遭遇严峻挑战。数据显示，2015年后多个内陆省份（湖南、湖北、四川、河南）出现城镇人口增长趋缓，但建成区面积增长降速滞后的现象。根据国家标准，每新增一平方公里建成区对应的合理增量城区人口应为0.95万-1.17万人，但现实情况远低于此。2002年全国647个城市中只有251个城市城区人口/建成区面积低于1(万人/平方公里)，全国均值为1.31；到2022年，这两个指标分别变为556个城市和0.76的均值，表明城市规模普遍"超建"。截至2022年，城区人口100万以上且人口密度达标的城市仅剩23个，其中上海(1.99)、深圳(1.84)位列前茅。

这种背离还体现在经济指标上。2006-2022年间，福建、河南、江西、四川等省份多次出现建成区面积增长与GDP增速的阶段性背离。以河南为例，在2015-2018年GDP增速放缓期间，建成区面积增长仍维持高位；四川则在2015年后城镇人口增长趋缓的同时，建成区面积增长反而加速。这种"建城不聚人、扩区不兴产"的现象，直接导致新区配套建设滞后、商品房去化困难，已售项目入住率低下，形成大量低效库存。根据统计，2024年全国商品房待售面积已达7.5亿平方米，其中大部分分布在城市边缘区域。

三、Z轴发展崛起：从平面扩张到立体更新的模式转型

随着传统扩张路径面临资金与客观规律的双重制约，中国房地产发展逻辑正在发生根本转变。财政收支数据显示，地方政府已难以持续支撑新城区的配套建设；同时，城市通勤半径的物理极限也制约了进一步扩张。《2024年度中国主要城市通勤监测报告》显示，中国多数城市通勤半径已达30公里且增长停滞，而东京、纽约从30公里增至50公里分别用了约20年和50年。在交通网络方面，2023年54个开通地铁的城市中，几乎所有地铁公司在扣除政府补贴后均面临亏损，深圳地铁净利润为-1.8亿元，北京基础设施投资更是达到-229.4亿元，反映出城市扩张边际效益的显著下降。

在此背景下，"Z轴发展"——即通过城市更新、土地价值提升实现内涵式增长——正成为新的发展方向。政策层面已明确转向，2023年4月中央政治局会议提出在超大特大城市推进城中村改造，2024年11月支持范围进一步扩大到近300个地级及以上城市。资金支持包括专项债、政策性金融专项借款、税收优惠和商业贷款等多重工具。市场数据也印证了这一趋势：2024年百强房企拿地面积约1.1亿平方米，按比例测算全国商品住宅成交土地面积约3.8亿平方米，远低于全年8.1亿平方米的销售面积，说明房企高度聚焦配套成熟区域的优质地块。

未来房地产市场将形成"双轨供给"格局：一类是配套完善区域的优质供给，年供应量约3-5亿平方米，取决于城市更新政策力度和政府效率；另一类是城市边缘的存量供给，去化依赖于长期区域发展。这种转变对地方政府的规划能力提出了更高要求，从"土地出让"转向"价值经营"，从"规模竞赛"转向"效率竞争"。正如样本城市数据显示，二手房成交占比持续提升，反映出市场正自发向存量区域回归，Z轴发展已不仅是政策导向，更是市场选择的必然结果。