2024年房地产土地市场分析：年末热度翘尾与核心城市竞争格局固化

本篇文章的部分核心观点、图表及数据，出自广发证券于2025年1月8日发布的报告《房地产-回首与展望，地产年度总结：土地市场：一边是海水，一边是火焰，资源质量显著上升》，如需获得原文，请前往文末下载。

2024年，房地产土地市场经历了一轮显著的调整与变化。整体市场热度虽较往年有所下滑，但在年末却呈现出意外的翘尾现象。本文将深入分析2024年土地市场的关键数据与趋势，探讨城市竞争格局的固化现象，以及政策调整对市场的影响。

关键词：房地产、土地市场、城市竞争格局、政策调整、市场趋势

市场整体热度下滑，年末出现翘尾现象

2024年，全国600城住宅用地出让金总额达到2.6万亿元，同比下滑26%，较2020年最高点下滑61%。城投拿地占比47%，较2023年回升5个百分点。剔除城投拿地后，市场有效拿地金额为1.4万亿元，同比下滑32%，较2020年收缩75%。11月后市场热度回升，11月单月宅地出让金同比增长17%，12月虽在高基数情况下下滑17%，但剔除城投拿地后市场回升更为明显。年末市场好转主要得益于一线核心土地的入市推动，11-12月一线供给土地474万方，占全年的31%，两个月出让金1461亿元，同比增长69%。

城市竞争格局固化，资金流向核心城市

四年市场下行期加重了城市分化，目前城市竞争格局已相对固定。2021年以来，北京、上海、杭州稳定占据出让金前三位置。根据TOP50房企或城投资金支持比例的不同，TOP30城市可分为三类：第一梯队为TOP50房企拿地占比最高的北上广深杭+厦门；第二梯队为头部房企与城投资金双投入的二线与强三线，如武汉、济南等；第三梯队为城投拿地为主的长三角三四线，如南通、常州等。资金的选择决定了市场的分化，有限的资金更多涌向了一线，支撑了一线供给改善下的土地市场回暖，2024年TOP50房企54%的拿地资金投向了一线，比例较2023年提升12个百分点。

政策调整推动地王频现

2024年与过去三年下行期不同的是，在冷淡的市场中，地王频出。2024年出现五宗超百亿元的总价地王，总价最高的三宗分别为深圳南山粤海地块、北京朝阳酒仙桥组团地块、广州南方面粉厂地块。上海出现三宗单价新地王，徐汇斜土街道地块、徐汇龙华地块、静安曹家渡地块为目前全国成交单价前三甲。年末地王频出的背后，是核心城市供地思路的积极转变，主要包括土地出让规则放宽、稀缺地块供应增多以及建筑规划限制放宽三方面。首先，限地价、限房价规则陆续取消，定价权交还市场，核心城市核心地块原本被规则限制的价值空间得以释放。其次，稀缺地块的供应本身也加大了房企的土拍热情，一线地王区位核心且利润率相对丰厚，参考2024年末周边楼盘售价，地王平均总成本毛利率为32.5%。最后，顺应中央对好房子的号召，各地规划限制放宽，阳台、架空走廊等不计容面积增多，新规下的产品力显著提升，加强地块吸引力。