新加坡组屋供应结构揭秘：如何实现住房可负担性？

本篇文章的部分核心观点、图表及数据，出自海通证券于2024年10月14日发布的报告《房地产“向回看”系列研究9：新加坡组屋制度（2）：政府主导、管理完善、保障有力》，如需获得原文，请前往文末下载。

新加坡的住房体系以其高效和可负担性而闻名于世，其中政府组屋扮演着核心角色。组屋是由新加坡建屋发展局（HDB）提供并按福利价格配售的公共住宅，与私人房地产商投资建设的商品房形成互补。组屋制度的成功，不仅在于其覆盖了绝大多数居民的住房需求，更在于其精细的供应结构和流通机制，确保了住房的公平分配和经济的可持续发展。

关键词：新加坡组屋、供应结构、住房可负担性、梯度消费模式、公共住房政策

一、梯度消费模式：组屋供应的基石

新加坡组屋供应结构的核心在于梯度消费模式，这一模式根据家庭总收入水平决定购买资格，形成了从低端到高端的住房消费梯度。这种模式不仅满足了不同收入层次家庭的住房需求，而且通过价格机制实现了资源的有效分配。

截止2023年，新加坡政府组屋体系中的一到二室的组屋、三室的组屋、四室的组屋、五室和行政公寓的户数占比分别为9.00%、21.92%、40.30%、28.97%。这一数据清晰地展示了新加坡组屋供应的结构性特征，即以中高收入家庭为主要服务对象，同时也兼顾低收入家庭的基本需求。

在价格方面，2024年6月，考虑补助金后的新加坡组屋平均售价为26.50万新元/套，仅为周边组屋转售价格60.53-71.56万新元/套的37.04%-43.79%，是新加坡私人商品房均价131.59万新元/套的20.14%。这一价格优势使得组屋成为大多数新加坡公民的首选住房选项。

二、供应机制：确保公平与效率

新加坡组屋的供应机制包括按订单生产（BTO）、剩余组屋销售计划（SBF）和公开预订公寓三种方式，这些机制共同确保了组屋供应的公平性和效率。

按订单生产（BTO）模式允许购房者在项目启动初期就表达购买意向，通过抽签方式确定购买资格。这种模式的优势在于能够及时响应市场需求，减少资源浪费。剩余组屋销售计划（SBF）则针对那些在BTO阶段未售出的单位，为错过BTO机会的购房者提供二次选择。公开预订公寓则为市场上未售出的组屋提供了一个快速流通的平台，购房者可以根据自己的需求快速找到合适的住房。

这些供应机制的共同点在于，它们都强调了市场的供需平衡和价格的合理性，通过多样化的供应方式满足不同购房者的需求，同时也确保了组屋市场的流动性和活力。

三、流通与限制：维持市场稳定

新加坡组屋的流通机制同样值得关注。组屋在购买后有一定的限制期，即最短入住期（MOP），这是为了确保组屋的居住属性，防止投机行为。此外，组屋的转售还需遵循民族融合政策和新加坡永久居民配额等要求，这些政策旨在维护社会的多元化和和谐。

在外资限制方面，新加坡对外资购房实行严格限制，外国人在新加坡购房需事先获得批准，这有助于防止外资对本地住房市场的过度影响，保持市场的稳定性和可控性。

这些流通与限制措施，不仅确保了组屋市场的健康发展，也为新加坡的住房政策提供了有效的执行保障。

总结

新加坡组屋的供应结构以其梯度消费模式、多样化的供应机制和严格的流通限制而著称。这些特点共同确保了住房的可负担性、市场的公平性和经济的稳定性。新加坡的住房政策不仅关注于满足居民的基本住房需求，更通过精细的政策设计，实现了住房资源的有效分配和社会的和谐发展。这种以政府为主导，市场机制为辅助的住房供应模式，为全球住房政策提供了宝贵的经验和启示。