2025年房地产行业分析：市场止跌企稳与估值修复的机遇

本篇文章的部分核心观点、图表及数据，出自国联证券于2025年1月5日发布的报告《地产行业2025年度投资策略：地产止跌企稳，估值修复可期》，如需获得原文，请前往文末下载。

2025年，中国房地产行业在经历了一段时间的调整后，市场逐渐呈现止跌企稳的态势。政策的持续支持、市场需求的逐步回暖以及企业经营策略的调整，共同推动了行业的复苏。本文将从市场基本面、政策环境、企业竞争格局等方面，对2025年房地产行业的发展进行深入分析，探讨行业的机遇与挑战。

关键词：房地产行业、市场止跌企稳、估值修复、政策支持、企业竞争

1、市场基本面：需求端边际改善，供给端延续筑底

2024年，中国房地产市场在政策的刺激下，需求端出现了边际改善的迹象。根据国家统计局的数据，2024年1-11月，全国商品房销售面积为86118万平方米，同比下降14.3%，降幅较1-10月收窄1.5个百分点；销售金额为85125亿元，同比下降19.2%，降幅连续7个月收窄。这一变化主要得益于政策的持续发力，如降低房贷利率、放宽限购等措施，有效提振了市场信心，促进了购房需求的释放。

从城市级别来看，一线城市和部分高能级城市的市场表现相对较好。2024年1-11月，一线城市商品房累计成交面积同比下降15.88%，降幅较全国平均水平低，显示出较强的市场韧性。此外，二手房市场也呈现出以价换量的趋势，成交量逐步回升，2024年1-11月，15个重点城市的二手房累计成交面积同比增长2.55%，自6月起单月成交量同比转正，市场活跃度较高。

供给端仍面临一定的压力。2024年1-11月，全国300城宅地累计供应面积同比下降30.1%，累计成交面积同比下降27.4%。土地市场的低迷主要受到商品房销售低迷的影响，房企拿地较为谨慎，土地市场延续下行趋势。不过，随着政策的逐步落地和市场需求的改善，预计2025年土地市场将有所回暖，供给端有望逐步筑底。

2、政策环境：支持政策持续发力，助力市场复苏

2024年以来，中央和地方政府在房地产政策方面持续发力，通过供给端和需求端的双重刺激，推动市场的稳定与复苏。供给端方面，政策主要集中在优化存量、提高质量等方面。例如，住建部等五部门在10月宣布通过货币化安置等方式，加大城中村改造和危旧房改造力度，推动新增住房供应。此外，政策还支持使用专项债券回收闲置存量土地，盘活存量商品房作为保障性住房，提高土地和商品房的资源配置效率，缓解房企现金流压力。

需求端方面，政策持续加大对购房者的支持力度。在房贷利率及首付方面，央行多次下调LPR，截至2024年11月，一年期和五年期LPR分别累计下调35BP和60BP，5月公积金贷款利率下调25BP。同时，政策还进一步放宽限购，调整房地产相关税费，降低住房交易的契税及增值税，明确与非普通住宅标准相关的税收优惠政策。这些政策的出台，有效降低了购房者的购房成本和门槛，激发了购房需求，促进了市场的回暖。

地方政府也积极响应中央调控，在限购、限贷、公积金、收储、税费等方面跟进落实。例如，一线城市推出了一系列房地产调整政策，包括宽松限购、宽松信贷、下调利率、调整土地供给等措施，进一步推动了市场的稳定和发展。

3、企业竞争格局：房企分化加剧，头部央国企和改善型房企更具韧性

在当前的市场环境下，房企之间的竞争格局进一步分化。头部央国企和改善型房企凭借稳健的发展模式和财务结构，展现出较强的市场韧性。例如，2024年1-11月，保利发展、中国海外发展、华润置地和招商蛇口的市占率分别达到3.62%、3.18%、2.69%和2.61%，较2019年有所提升。这些房企在拿地策略上也表现出较高的积极性，2024年1-11月，绿城中国、建发房产和滨江集团的拿地强度超过0.3，显示出其对未来市场的信心和对优质项目的追求。

与此同时，部分资金实力较弱的房企面临较大的流动性压力。在市场下行周期中，这些房企的销售回款不达预期，融资渠道受限，导致其资金链压力较大，甚至出现财务困境。因此，房企之间的竞争格局将进一步加剧，市场集中度有望继续提升。