2024年房地产土地市场分析报告：三线城市土地市场率先复苏的市场趋势

本篇文章的部分核心观点、图表及数据，出自华福证券于2025年1月19日发布的报告《房地产：2024年度土地市场复盘》，如需获得原文，请前往文末下载。

2024年，中国房地产土地市场经历了复杂的变化。从政策调整到市场供需的波动，再到不同城市能级的分化表现，土地市场呈现出诸多值得关注的特征。本文通过对2024年房地产土地市场的深入分析，探讨其现状、市场规模、市场空间以及未来趋势，为行业参与者提供有价值的参考。

关键词：房地产、土地市场、政策调整、市场规模、市场空间、三线城市复苏、未来趋势

政策调整：从集中供地到市场化回归

2021年至2024年，中国土地市场经历了从集中供地到回归市场化的重大调整。2021年，为应对土地市场的过热现象，自然资源部推出了一系列政策，包括“两集中”供地、设定土拍溢价率上限、禁配建、禁马甲、限购地资金来源等。这些措施有效分流了房企资金，平抑了土地市场的热度。然而，随着土地市场进入供需双弱的态势，2023年9月开始，各地因城施策，逐步取消地价上限、房地价联动，降低参拍门槛，优化供地节奏，放宽产品限制，推动土地出让回归市场化。这一政策调整为土地市场的复苏奠定了基础。

政策的调整不仅影响了土地市场的交易活跃度，也对房企的拿地策略产生了深远影响。集中供地政策的推出，使得土地溢价率和楼面均价得到了有效控制，但在市场热度下降后，因城施策的调整为房企提供了更多的机会和空间。例如，2023年11月，广州成为首个取消宅地上限的一线城市，随后上海、深圳、北京等城市也纷纷跟进。这些政策调整不仅激发了土拍市场的活力，也为房企的合理补仓提供了支持。

市场规模与供需情况：三线城市土地市场率先复苏

2024年，土地市场整体延续了供需双弱的态势，但三线城市表现出了明显的复苏迹象。从土地供应来看，2024年百城宅地供应建面为4.5亿平方米，同比下降26.8%，降幅较2023年扩大5.8个百分点。一二线城市住宅类用地供给持续下降，而三线城市小体量城市率先回暖，整体法下三线城市住宅类用地供给同比下降17.5%，但算术平均法下却实现了6.3%的增长。这表明三线城市在土地供给方面已经开始出现边际改善。

从土地成交来看，2024年百城宅地成交建筑面积为3.7亿平方米，同比下降17.6%，降幅较2023年缩窄9.5个百分点。三线城市小体量城市同样率先回暖，整体法下三线城市住宅类用地成交同比下降6.9%，但算术平均法下却实现了12.6%的增长。这一趋势表明，三线城市在土地成交方面也表现出较强的复苏动力。此外，2024年华南、西北等地区供地规模较小的城市土地供应回暖更为显著，算术平均法下住宅类用地成交建面同比增速分别为13.5%和63.7%。

市场空间与价格表现：一线与三线城市的分化

2024年，百城宅地成交土地楼面均价为5369元/平方米，同比下降9.5%，与2022年全年相比基本持平。各城市能级之间的价格表现出现了明显的分化。一线城市在房企补仓需求较高和土地供应缩量的背景下，成交价上涨明显，2024年同比上涨45.6%。而三线城市在土地成交量底部温和复苏的背景下，成交楼面均价微降，同比下降0.8%。这种分化反映了不同城市能级在土地市场中的不同角色和市场表现。

溢价率方面，2024年百城宅地土拍溢价率为4.1%，较2023年全年回落0.5个百分点。分城市能级来看，2024年一线、二线、三线城市的溢价率分别为4.7%、2.6%和3.0%，分别较上年同期变动+0.3、-1.1和-0.4个百分点。一线城市在“量少质优”的特征下，溢价率有所回升，而二三线城市则相对稳定。这种分化趋势表明，一线城市的核心区域土地资源依然具有较高的吸引力，而三线城市则更多地依赖于以价换量的市场策略。