2025年房地产行业深度分析报告：上海城市更新与深圳宅地出让背后的市场趋势

本篇文章的部分核心观点、图表及数据，出自华福证券于2025年1月20日发布的报告《房地产行业定期报告：上海全面推进城市更新，深圳本年首宗宅地出让》，如需获得原文，请前往文末下载。

2025年初，中国房地产市场呈现出新的发展态势。上海全面推进城市更新计划，深圳完成2025年首宗宅地出让，这些事件不仅反映了地方政府在新型城镇化建设中的积极作为，也揭示了房地产市场在供需关系、政策导向和市场信心方面的变化。本文将从城市更新、土地供应与成交、市场销售等多个维度，深入剖析当前房地产行业的发展现状与未来趋势。

关键词：房地产市场、城市更新、土地供应、市场销售、政策导向、新型城镇化

一、上海城市更新计划与新型城镇化战略

上海作为中国最大的经济中心之一，其城市更新计划是新型城镇化战略的重要组成部分。根据上海市印发的《上海市深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划的实施方案》，上海计划到2025年底全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造，到2026年底全面启动城中村整体改造项目，到2027年底全面完成小梁薄板房屋改造工作。这一计划不仅涉及大规模的房屋改造，还涵盖了租购并举的住房制度完善和公积金制度的优化。

城市更新不仅仅是对旧房屋的改造，更是对城市空间的重新规划和利用。通过改造旧里房屋和城中村，上海将释放出大量的土地资源，用于建设保障性租赁住房，满足农业转移人口的住房需求。同时，优化公积金制度，探索推动灵活就业人员参加住房公积金制度，将进一步提升居民的住房保障水平。

从经济角度来看，城市更新能够带动相关产业的投资和发展。改造项目涉及建筑、建材、装修等多个行业，能够创造大量的就业机会和经济收益。此外，随着城市功能的完善和居住环境的改善，城市吸引力将进一步增强，为城市的可持续发展奠定基础。

二、深圳宅地出让与市场供需关系

深圳作为中国房地产市场的风向标之一，其土地出让情况备受关注。2025年1月16日，深圳完成了2025年第一宗涉宅用地出让，中海以30.65亿元竞得，溢价率高达70.4%。这一事件反映了当前一线城市土地市场的供需关系和市场信心。

从需求端来看，一线城市的土地资源稀缺，尤其是在城市更新和新型城镇化背景下，可供开发的土地面积逐渐减少。与此同时，开发商的补仓需求旺盛，尤其是在市场复苏预期增强的情况下，开发商希望通过获取优质土地资源来提升自身的市场竞争力。这种供需矛盾直接导致了土地溢价率的上升。

从供给端来看，地方政府在土地出让中更加注重市场化原则。深圳此次出让的宅地不限制建成后的商品房销售价格，不受“90/70”政策限制，按照“价高者得”的原则确定竞得人。这种政策调整有助于激发市场活力，但也可能导致土地价格的进一步上涨。

土地市场的活跃也反映了市场信心的回升。开发商愿意以高溢价获取土地，表明他们对未来的市场预期较为乐观。这种信心的传递将进一步推动房地产市场的复苏和发展。

三、房地产市场销售与土地供应的互动关系

房地产市场的销售情况和土地供应情况是相互影响的。从销售数据来看，2024年重点监测的34城合计成交总套数为3.8万套，累计同比增长5.2%。其中，一线城市成交1.3万套，同比增长31.6%；二线城市成交2.1万套，同比下降7.7%；三线城市成交0.4万套，同比增长11.9%。二手房市场同样表现活跃，2024年累计成交总套数为8.3万套，同比增长82.0%。

土地供应方面，百城土地宅地供应规划建筑面积2024年累计供应517万㎡，同比下降38.7%。供求比为0.81，显示出土地市场整体供小于求的局面。土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价9905元/㎡，同比增长62.3%。这种价格上涨反映了土地资源的稀缺性和市场对土地的强烈需求。

土地成交情况也呈现出类似的趋势。2024年百城土地住宅用地成交规划建筑面积637万㎡，同比下降13.1%。土地成交楼面价和溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价3155元/㎡，环比降低77.0%，同比降低47.9%，整体溢价率为0.0%。这种变化反映了土地市场的分化，一线城市的土地成交价格和溢价率较高，而三四线城市的土地市场相对较为平稳。

从市场销售和土地供应的互动关系来看，销售市场的活跃度直接影响开发商的拿地意愿。当销售市场表现良好时，开发商更有动力获取土地资源，从而推动土地市场的活跃。反之，土地市场的供应情况也会影响销售市场。当土地供应充足时，市场上的房源供应也会增加，从而对房价产生一定的抑制作用。