2025年房地产行业分析报告：市场分化与政策预期下的行业展望

本篇文章的部分核心观点、图表及数据，出自国金证券于2025年2月6日发布的报告《房地产行业研究：节前二手成交韧性犹存，房企业绩预告承压》，如需获得原文，请前往文末下载。

2025年，房地产行业在政策调整、市场分化以及经济环境变化的背景下，呈现出复杂多变的发展态势。本文通过对近期市场数据、政策动态以及行业趋势的深入分析，探讨房地产行业的现状、市场空间、未来趋势以及竞争格局，旨在为行业参与者和关注者提供有价值的参考。

关键词：房地产市场、市场分化、政策预期、行业趋势、竞争格局

一、市场现状与分化特征

房地产市场在2025年初呈现出明显的分化特征。从市场表现来看，A股房地产板块和港股房地产板块在近期均出现下跌趋势，显示出市场整体信心仍需进一步提振。具体来看，申万A股房地产板块在最近一周的涨跌幅为-1.3%，位列各板块第26位；而WIND港股房地产板块的涨跌幅为-1.2%，位列第22位。与此同时，恒生物业服务及管理指数却逆势上涨0.2%，显示出物业管理领域相对更具韧性。

在土地市场方面，节前土地市场供给和需求均有所下降，但核心城市部分地块仍出现高溢价成交现象。全国300城宅地成交建面在最近一周仅为135万平方米，环比下降55%，同比下降40%，显示出整体市场的活跃度有所降低。然而，年初至今的累计宅地成交建面仍达到1510万平方米，累计同比下降4%，显示出市场在年初仍有一定的活跃度。从拿地金额来看，建发房产、中海地产、滨江集团等企业位居行业前五，显示出这些企业在土地市场的布局上仍较为积极。

新房销售方面，临近春节，销售规模维持在低位，但不同能级城市的表现有所不同。35个城市的商品房成交面积在最近一周合计为279万平方米，周环比上升3%，但周同比下降4%。其中，一线城市新房销售周环比下降20%，周同比下降13%；二线城市新房销售周环比上升16%，但周同比下降3%；三四线城市新房销售周环比上升4%，周同比上升19%。这表明三四线城市在近期的新房销售中表现相对较好，可能与地方政策支持和市场需求释放有关。

二手房市场则显示出更强的韧性。15个城市的二手房成交面积在最近一周合计为225万平方米，周环比下降15%，但周同比上升8%。其中，一线城市二手房成交周环比下降15%，但周同比上升27%；二线城市二手房成交周环比下降18%，周同比下降3%；三四线城市二手房成交周环比上升33%，周同比上升41%。二手房市场的活跃度在一定程度上反映了市场的流动性需求，尤其是在核心城市，二手房市场的热度可能与新房市场的相对低迷形成对比。

总体来看，房地产市场在2025年初呈现出明显的分化特征，不同城市能级、不同市场类型（新房与二手房）以及不同企业之间的表现存在显著差异。这种分化不仅反映了市场需求的结构性变化，也与政策环境、经济形势以及市场预期密切相关。

二、政策预期与市场影响

政策一直是房地产市场的重要影响因素。2025年初，房地产行业正处于政策真空期的尾声，市场普遍预期年后政策将带来新的博弈机遇。从政策方向来看，城中村改造、收储等政策的进一步加码可能成为未来政策的重要着力点。

在政策预期的影响下，市场参与者的行为也在发生变化。一方面，部分房企在业绩压力下，积极调整战略，通过优化产品结构、加强成本控制等方式提升竞争力。例如，一些房企开始重点布局一线及核心二线城市，主打改善性产品，以满足市场对高品质住房的需求。另一方面，政策的不确定性也导致部分投资者持观望态度，市场交易活跃度受到一定影响。

从政策的具体影响来看，宽松政策对市场提振的效果仍需进一步观察。尽管各地陆续出台房地产利好政策，但市场信心的恢复并非一蹴而就。特别是在三四线城市，由于缺乏棚改等强刺激政策，市场恢复力度相对较弱。此外，部分房企的债务问题也成为市场关注的焦点。若在宽松政策期间出现债务违约，可能会对市场信心产生更大的冲击。

政策预期对房地产市场的影响不仅体现在短期的市场交易活跃度上，更在于其对行业长期发展趋势的引导。未来，随着政策的逐步落地和市场预期的逐步稳定，房地产市场有望在新的政策框架下实现更加健康、可持续的发展。

三、行业未来趋势与竞争格局

展望未来，房地产行业的发展趋势将受到多方面因素的影响。从市场规模来看，尽管整体市场活跃度有所下降，但在城市更新、改善性需求以及租赁市场等领域仍存在较大的市场空间。特别是在核心城市，随着城市更新项目的推进，改善性产品的需求有望进一步释放。

从竞争格局来看，行业分化将进一步加剧。一方面，央国企龙头房企凭借其资金实力、品牌优势和稳健的经营策略，有望在市场中占据更大的份额。例如，保利发展等企业在业绩承压的情况下，仍能保持归母净利润为正，显示出其较强的抗风险能力。另一方面，中小房企则面临更大的生存压力，部分企业可能会通过重组、并购等方式实现资源整合和转型升级。

在产业链方面，物业管理、中介服务等领域的发展前景也值得关注。随着房地产市场的逐渐成熟，物业管理的重要性日益凸显。例如，华润万象生活等物管企业凭借其稳健的管理和优质的服务，有望在市场中获得更大的发展空间。同时，中介平台如贝壳等企业，也将受益于政策利好和市场活跃度的提升，进一步拓展市场份额。

总体而言，房地产行业的未来趋势将呈现出市场规模稳中有降、市场结构持续优化、行业竞争加剧以及产业链协同发展等特点。在这一过程中，企业需要不断提升自身的竞争力，积极适应市场变化，以实现可持续发展。

四、市场供需与消费趋势

房地产市场的供需关系是影响行业发展的关键因素之一。从需求端来看，2025年初的市场需求呈现出明显的分化特征。一方面，核心城市的改善性需求和租赁需求依然旺盛，尤其是在一线城市和部分二线城市，二手房市场的活跃度显示出较强的市场需求。另一方面，三四线城市的市场需求则相对疲软，主要受到经济形势、人口流动以及政策环境等因素的影响。

从供给端来看，土地市场的供给在节前有所下降，但核心城市的土地出让仍受到市场的关注。部分房企在土地市场的布局上表现出一定的谨慎性，但在核心城市仍保持一定的拿地力度。这表明房企对未来市场的预期存在一定分歧，但对核心城市的长期价值仍保持乐观态度。

在消费趋势方面，随着居民生活水平的提高和消费观念的转变，改善性需求和品质化需求成为市场的主要驱动力。消费者对住房的品质、配套、物业服务等方面的要求越来越高，这促使房企在产品设计和服务质量上不断提升。同时，租赁市场的快速发展也为房地产市场提供了新的增长点。特别是在一些大城市，租赁住房的需求不断增加，推动了租赁市场的专业化和规范化发展。

总体来看，房地产市场的供需关系和消费趋势正在发生深刻变化。未来，市场将更加注重产品的品质和差异化，满足消费者多样化的需求将成为房企的核心竞争力之一。