2025年中国房地产行业分析报告:下调预测,波折而非逆转

中国房地产行业:下调预测,波折而非逆转 (摘要)
本篇文章的部分核心观点、图表及数据,出自高盛于2025年4月26日发布的报告《中国房地产行业:下调预测,波折而非逆转 (摘要)》,如需获得原文,请前往文末下载。

2025年的中国房地产市场正经历着前所未有的复杂局面。中美关税措施的升级像一记重拳,直接冲击着就业市场和居民收入水平,而政策支持的缓冲效果尚需时间显现。高盛最新研究报告显示,二线城市房价全面企稳的时间将比此前预计的2025年末推迟6-12个月,2025-2027年二手房销量预测下调13%,价格预测下调2%。这些数据背后,是一个行业在阵痛中寻求新平衡的艰难历程。但值得注意的是,这并非行业发展的"逆转",而是前进道路上的"波折"——随着结构性改革的深入推进,中国房地产市场的长期前景依然蕴含着转型机遇。

当前市场最显著的特征是分化加剧:央企开发商在一线城市的土地储备集中度提升,长三角地区表现相对稳健,而出口依赖型城市如东莞、昆山(出口占GDP70%以上)则面临更大压力。自2023年以来,优质二手房项目均价已显现企稳迹象,这或许预示着行业正在构筑新的底部。本文将深入分析2025年中国房地产市场的三大核心趋势:短期承压与长期转型并存的市场特征、国企与民企日益扩大的表现分化,以及不同能级城市间加剧的差异性发展路径。

一、短期阵痛与长期转型:行业进入深度调整期

中国房地产市场正在经历一场深刻的供给侧改革。2025年初的数据显示,受关税措施影响,出口依赖型城市(如深圳、昆山、东莞、苏州、厦门、宁波)的新房日均销售量较3月平均水平下降约30%,降幅明显高于其他跟踪城市的平均25%水平。这种冲击直接反映在市场指标上:80个城市的库存月数已高达20多个月,远高于2018年贸易摩擦时期的约10个月水平,开发商去化压力显著加大。

二手房市场呈现出"量价双降"但韧性犹存的特点。报告预计2025-2027年二手房销量将下调13%,价格下调2%,但相比新房市场仍显示出相对韧性。这种韧性主要源于两方面:一是新房改二手房的溢价已低于周期中值水平,二是市场需求对开发商降价反应弹性较低的实际案例。特别值得注意的是,二手房市场正经历结构性变化——业主因流动性需求出售房屋(包括更高的抵押贷款违约和法拍房)导致的新挂牌量增加,与改善型需求业主转为观望态度导致的新挂牌量减少相互抵消,预计2025-2026年二手新房源挂牌量将年均增长约10%。

新房市场的调整更为明显。根据报告分析,2025-2026年销量预测平均下调6%,房地产投资预测下调2%。这一调整主要基于三大因素:一是"保交楼"政策的增量支撑减少;二是民营开发商流动性持续紧缩;三是年初至今竣工面积趋势不及预期。值得注意的是,如果剔除80个城市2025年底可售库存中超过1/3的"过时"库存,平均库存月数将降至16个月,与2015年平均水平相当,这表明有效库存压力可能低于表面数据。

表:2025-2027年中国房地产市场关键指标预测调整

指标 原预测 调整后预测 变化幅度 主要原因
二手房销量 - 下调13% - 关税影响需求,买卖价差扩大
二手房价格 - 下调2% - 供应质量下降,供需关系弱化
新房销量 - 平均下调6% - 销售去化率恶化约2个百分点
房地产投资 - 下调2% - 土地支付减少5%,竣工相关支出减少13%
二线城市企稳时间 2025年底 推迟6-12个月 - 地缘政治因素延缓复苏进程

从长期来看,行业转型迹象已经显现。国企和地方政府融资平台的新开工项目占比日益上升,这些更"有效"的新项目将对价格形成支撑。土地储备质量也在提升,表现为土地所有权结构(国企和地方融资平台占比增加)和获取年份的改善。这些结构性变化虽然无法完全抵消短期下行压力,但为行业长期健康发展奠定了基础。报告预计,到2027年,二手房交易量将恢复至中等两位数同比增长,周转率回归历史周期中值水平(如2017年),届时市场有望进入新的平衡状态。

二、国进民退:开发商格局重塑与战略分化

中国房地产开发商阵营正经历着前所未有的结构性重构,国企与民企的发展路径日益分化。高盛报告中的一组数据极具说服力:覆盖范围内的开发商自2023年以来在十大城市的拿地金额占比已达80%-90%,而2021年上行周期时仅为43%。这种集中度提升的现象在央企开发商中尤为明显,它们自2022年以来显著加速在一线城市的布局。

土地储备战略的差异直接导致了未来业绩的分化。报告显示,央企开发商如华润置地、中国海外发展等,其土地储备更多集中于上海、北京、成都、杭州、天津、武汉、合肥、宁波、沈阳和厦门等具有较强韧性的市场。这些城市具有共同特征:人口持续流入(自2020年以来十大城市平均人口增长4%,而排名后十位的城市基本持平)、贸易依赖度低(十大城市平均净出口额占GDP的6%,而后十位城市达18%)、库存压力相对较小(十大城市库存月数为18个月,驱动新房价格自2024年9月以来上涨1%,而后十位城市库存月数为64个月,价格下降2%)。

财务表现方面,国企与民企的差距将进一步扩大。报告预计,未来三年央企开发商的合约销售额将保持同比稳定,而民营开发商到2027年的销售额将较2024年水平平均下降约30%(全国新房销售额预计下降20%)。这种分化主要源于四个方面:一是融资成本差异,国企享有更低的资金成本;二是土地储备质量,国企更多集中在高能级城市;三是购房者偏好,市场下行期消费者更信任国企开发项目;四是政策支持力度,金融资源更多向国企倾斜。

表:主要开发商类型在关键指标上的表现对比

指标 央企开发商 混合所有制 民营开发商 行业平均
2023年以来十大城市拿地占比 最高 中等 最低 80%-90%
预计2025-2027年销售额变化 基本稳定 小幅下降 下降约30% 下降约20%
毛利率变化趋势 改善7个百分点 小幅改善 继续承压 分化明显
土地储备质量 一线城市为主 一二线结合 三四线占比高 集中度提升
流动性状况 充裕 可控 紧张 两极分化

产品策略也在发生深刻变化。报告指出,位于高能级城市核心区域、采用升级设计和设施的"第四代"新房项目,正通过提升空间效率比和室内装修,配合丰富的公共区域设施和生活体验,使周边二手房变得不再具有可比性。这种产品分化导致新房与二手房定价趋势分离,目标客群也明显不同。数据显示,自2023年以来,一二线城市土地投资明显倾向于容积率较低的高端项目,这进一步强化了产品差异化的趋势。

值得注意的是,即使是民营开发商阵营,战略分化也十分明显。部分民企如龙湖集团、绿城中国通过聚焦核心城市、提升产品力,仍然保持了较强的市场竞争力,继续获得买入评级。而过度扩张、布局低能级城市的民企则面临严峻挑战。这种行业内部分化预示着中国房地产开发商将进入"精耕细作"的新时代,规模至上主义将让位于质量与效益优先的发展模式。

三、城市分化:地理格局重构与区域韧性差异

中国房地产市场的城市分化从未像今天这样明显。高盛报告通过对约60个住房市场的评估,建立了一个基于短期住房市场基本面和贸易依赖度的城市排名体系,清晰地揭示了这种分化格局。在这个评估框架下,上海、杭州、宁波、合肥、成都、武汉、贵阳、沈阳、天津和厦门位列前十,而垫底的十个城市包括丹东、金华、泉州、烟台、东莞、佛山、汕头、呼和浩特、西宁和岳阳。

沿海与内陆城市呈现出有趣的对比。一般而言,沿海城市展现出更强的短期住房市场基本面,但它们对贸易的更高依赖和对关税的更大敏感性抵消了这一优势,导致两者整体偏好基本持平。在沿海市场中,长三角地区可能继续表现优异,原因在于净出口敞口较低,且在所有评估指标中短期住房市场基本面更强;在内陆市场中,西部城市因全面的住房市场优势而脱颖而出,它们主要与相对安全的"一带一路"贸易伙伴联系,贸易敞口适中,这成为其优势所在。

城市群表现差异更为显著。报告中的数据显示,排名前十的城市平均表现为:新房市场库存月数为18个月,自2024年9月以来新房平均售价上涨1%(排名后十位的城市为64个月和-2%);二手房市场挂牌量同比增长14%,自2024年9月以来二手均价保持稳定(排名后十位的城市为+56%和-3%);土地市场2025年土地销售价值同比增长67%(排名后十位的城市为-20%)。这种表现差异预计将持续,原因在于人口差异(自2020年以来前十城市平均人口增长4%,而后十城市基本持平)和贸易依赖程度不同(前十城市平均净出口额占GDP的6%,而后十城市达18%)。

区域韧性方面,三个因素至关重要:一是产业结构的抗风险能力,聚焦新能源、太阳能、半导体等自主可控产业的集群表现出更强的韧性;二是人口流动趋势,持续吸引人口流入的城市拥有更坚实的住房需求基础;三是地方政府财政健康状况,直接影响基础设施投资和公共服务质量,进而影响住房市场信心。以珠三角为例,东莞、佛山等高度依赖出口的城市面临较大压力,而广州、深圳等多元化经济体则表现相对稳定。

表:不同区域房地产市场表现对比

区域 代表城市 优势 挑战 近期表现
长三角 上海、杭州、宁波 产业结构多元,人口持续流入 部分城市出口依赖度仍较高 新房价格稳中有升,土地市场活跃
珠三角 广州、深圳、东莞 创新能力强,市场化程度高 出口依赖型城市压力大 分化明显,核心城市稳健
成渝地区 成都、重庆 内需市场广阔,政策支持力度大 高端产业集聚度有待提升 二手房市场表现突出
中部地区 武汉、合肥 交通枢纽地位,成本优势 人才吸引力相对不足 刚需支撑明显,改善需求较弱
京津冀 北京、天津 资源优势明显,公共服务水平高 经济转型压力大 北京稳健,天津承压

这种城市分化的背后是中国经济地理格局的重构。报告指出,随着"国内大循环"战略的推进和全球供应链的重构,城市竞争力正在被重新定义。那些能够培育本土创新生态、吸引高端人才、构建韧性产业链的城市,其房地产市场将获得更持久的支撑。相反,过度依赖单一产业或外部需求的城市将面临长期调整压力。对于房地产企业而言,准确判断城市发展轨迹,精准布局潜力区域,将成为决定未来成败的关键因素。

四、在波折中孕育新生

2025年中国房地产市场的调整并非简单的周期性下行,而是行业发展模式深刻转型的必然过程。短期来看,关税升级带来的就业和收入冲击确实延缓了市场企稳的步伐,二线城市房价全面企稳时间推迟6-12个月、2025-2027年二手房销量预测下调13%等数据都表明行业仍面临严峻挑战。但放眼长远,这种调整正在催生更加健康的行业生态——土地储备向核心城市集中、开发商阵营优胜劣汰、产品品质不断提升、城市发展更加注重内涵。

值得注意的是,市场的分化特征从未如此明显:央企与民企之间、不同能级城市之间、新房与二手房之间,都呈现出截然不同的发展轨迹。这种分化不是暂时的,而是行业进入成熟阶段的标志,预示着中国房地产市场将从"普涨时代"进入"结构性机会时代"。对投资者而言,理解这种分化背后的逻辑,把握结构性机遇,远比判断市场整体拐点更为重要。

未来三到五年,中国房地产市场将完成从规模扩张向质量效益的关键转型。在这一过程中,阵痛不可避免,但每一次深刻的调整都在为行业长期健康发展奠定基础。正如报告标题所言,当前面临的只是"波折"而非"逆转",在消化短期冲击后,完成供给侧改革的房地产市场将迎来更加可持续的发展前景。

常见问题解答(FAQs)

Q1:2025年中国房地产市场的最大挑战是什么?
A1:2025年中国房地产市场面临多重挑战,其中最大的挑战来自于中美关税升级带来的连锁反应。据报告显示,关税措施直接影响出口,而出口直接和间接创造了全国超过10%的就业岗位,这对居民收入和购房能力形成冲击。特别是出口依赖型城市(如东莞、昆山等出口占GDP70%以上的城市)的新房日均销售量已较3月平均水平下降约30%,降幅明显高于其他城市25%的平均水平。此外,当前较高的库存水平(80个城市库存月数高达20多个月,远高于2018年约10个月的水平)和常规房地产宽松工具的空间有限,也加剧了市场调整压力。

Q2:为什么说二手房市场比新房市场更具韧性?
A2:报告指出,虽然预计2025-2027年二手房销量将下调13%,价格下调2%,但二手房市场仍比新房市场更具韧性。这种韧性主要源于三个方面:一是新房改二手房的溢价已低于周期中值水平;二是实际案例显示在深度调整阶段,市场需求对开发商降价表现出的弹性较低;三是国企和地方政府融资平台的新开工项目占比日益上升,这些更"有效"的新项目对价格形成支撑。此外,二手房市场的供给质量分化也使得部分优质房源能够保持价格相对稳定,而新房市场则普遍面临更大的去化压力。

Q3:不同城市之间的房地产市场表现为何差异如此之大?
A3:城市间的分化主要受三个关键因素驱动:首先是经济结构差异,出口依赖度高的城市(如沿海制造业基地)受关税冲击更大,而内需主导或高科技产业集群城市表现相对稳健;其次是人口流动趋势,排名前十的城市自2020年以来平均人口增长4%,而排名后十的城市基本持平;最后是库存压力不同,前十城市新房库存月数为18个月,而后十城市高达64个月。报告特别指出,长三角地区由于净出口敞口较低且住房市场基本面较强,整体表现优于其他区域,而西部内陆城市因主要与"一带一路"贸易伙伴联系,也展现出相对韧性。

Q4:国企开发商为什么在当前环境下表现更好?
A4:国企开发商表现优异主要基于四大优势:一是土地储备质量更高,自2023年以来覆盖范围内开发商在十大城市的拿地金额占比已达80%-90%(2021年仅为43%),且央企在一线城市的布局尤为积极;二是融资成本优势,在信贷紧缩环境下获得资金的能力更强且成本更低;三是购房者信任度,市场下行期消费者更倾向于选择国企开发的项目;四是产品定位准确,聚焦高能级城市的改善型需求。报告预计未来三年央企合约销售额将保持稳定,而民营开发商可能下降约30%,这种分化趋势还将持续。

Q5:房地产市场何时能够企稳回升?
A5:报告认为市场企稳将是一个渐进且分化的过程。二线城市房价全面企稳的时间将比此前预计的2025年末推迟6-12个月,主要受地缘政治因素影响。不同市场和不同细分领域将呈现不同步的复苏:一线城市和部分强二线核心区域可能率先企稳,高端改善项目由于供需关系较好也有望提前复苏。从指标来看,二手房周转率预计将从2024年的水平下降0.3个百分点,到2027年恢复至历史中值水平(如2017年)。整体而言,市场需要消化短期冲击并完成供给侧调整后,才能进入新一轮健康发展周期。

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报告介绍:本报告由高盛于2025年4月26日发布,共24页,本报告包含了关于房地产的详细内容,欢迎下载PDF完整版。