2025年华润置地：转型“大资管”模式，引领房地产行业新模式

本篇文章的部分核心观点、图表及数据，出自浙商证券于2025年1月17日发布的报告《华润置地(01109.HK)华润置地深度报告：新模式的先行者3：地产航母，下半场先锋》，如需获得原文，请前往文末下载。

华润置地作为国内领先的综合型房地产开发企业，在行业变革的浪潮中展现出强大的转型能力和市场竞争力。近年来，随着房地产市场从增量开发向存量运营转变，华润置地积极布局“开发+持有”的“大资管”模式，通过多元化的业务布局和创新的运营策略，成功打造了“地产航母”，并成为行业新模式的先行者。本文将从华润置地的业务转型、市场竞争优势、未来发展趋势等多方面进行深入分析，探讨其在房地产行业变革中的战略意义和发展潜力。

关键词：华润置地、大资管模式、房地产开发、商业地产运营、市场竞争力、行业转型

1、华润置地的业务转型与“大资管”模式

华润置地在房地产行业变革的背景下，积极从传统的开发销售模式向“开发+持有”的“大资管”模式转型。这一转型不仅体现在其业务结构的调整，更在于其对资产管理和运营能力的全面提升。公司通过构建开发销售型业务、经营性不动产业务和轻资产管理业务三大板块，形成了“3+1”一体化业务模式，涵盖住宅、购物中心、写字楼、酒店等多种业态。这种模式不仅增强了公司的抗风险能力，还为其在市场竞争中赢得了更大的发展空间。

在开发销售型业务方面，华润置地凭借其强大的品牌影响力和产品力，持续保持行业领先地位。2024年，公司销售排名升至行业TOP3，多个项目通过合作、收并购、城市更新等多元化方式获取，有效规避了核心城市激烈的土拍竞争，降低了土地成本。与此同时，公司在经营性不动产业务上也取得了显著进展，特别是购物中心业务，通过“万象城”“万象汇”“万象天地”三大产品线的布局，实现了规模和质量的双提升。截至2024年上半年，公司在营购物中心数量达到82座，出租率保持在97.3%的高位，租金收入和零售额均呈现稳步增长态势。

华润置地通过搭建REITs平台，实现了“投融建管退”的资本闭环，进一步提升了资产运营效率。公司旗下的华润万象生活作为轻资产管理平台，通过物业管理和服务输出，为公司带来了稳定的现金流和品牌增值。这种多元化的业务布局和创新的运营模式，使华润置地在房地产行业的新模式下具备了更强的竞争力和可持续发展能力。

2、市场竞争优势与行业地位

华润置地在市场竞争中展现出多方面的优势，特别是在品牌影响力、产品力、多元化拿地能力以及资产管理能力上。公司通过多年的发展，积累了深厚的品牌底蕴，其“万象”系列品牌在商业地产领域具有极高的知名度和美誉度。在产品力方面，华润置地注重产品的创新和品质提升，推出了“瑞系”“悦系”“润系”“时光系”等多条产品线，满足不同客户的需求。特别是在高得房率项目的设计上，公司展现了强大的产品创新能力，如长沙润府、上海中環置地中心润府等项目，凭借其高得房率和优质设计，实现了市场的畅销。

在多元化拿地方面，华润置地通过合作、收并购、城市更新等多种方式获取土地资源，有效降低了土地成本，提升了项目的盈利能力。2024年，公司在多个城市通过合作、城市更新等方式获取了多个优质项目，进一步巩固了其在核心城市的市场地位。此外，公司在资产管理方面的能力也得到了市场的认可。通过搭建REITs平台，华润置地实现了持有资产的快速变现和资金回收，提升了资产运营效率，为股东带来了更多的回报。

华润置地的这些竞争优势使其在房地产行业中保持了较高的市场地位。2024年，公司销售金额达到2291亿元，市占率升至2.69%，位居行业TOP3。在经营性不动产业务上，公司通过持续的规模扩张和质量提升，进一步巩固了其在商业地产领域的领先地位。特别是在购物中心业务上，公司通过优化产品线布局和提升运营管理水平，实现了租金收入和零售额的稳步增长，为公司带来了稳定的现金流和品牌增值。

3、未来发展趋势与行业前景

展望未来，华润置地将继续深化“大资管”模式，进一步提升其在房地产行业的竞争力和影响力。随着房地产市场从增量开发向存量运营的转变，华润置地的“开发+持有”模式将为其带来更多的发展机遇。公司在开发销售型业务上将继续保持行业领先地位，通过优化产品线布局和提升产品力，进一步提升市场份额。同时，公司将在经营性不动产业务上持续发力，通过扩大购物中心、写字楼、酒店等业态的规模，提升其在商业地产领域的竞争力。

华润置地将继续推进REITs平台的建设，进一步提升资产运营效率和资金回收速度。通过优化资产结构和提升运营管理水平，公司将为股东带来更多的回报。在行业政策方面，随着政策的逐步放松和市场的逐步企稳，华润置地有望在未来的市场竞争中获得更多的政策红利和发展机遇。

从行业前景来看，房地产市场在经历了多年的快速发展后，正逐步进入一个更加理性和成熟的发展阶段。随着市场的分化和需求的多元化，房地产企业需要不断提升自身的竞争力和创新能力，以适应市场的变化。华润置地通过“大资管”模式的转型，已经在这一过程中取得了显著的成效。未来，随着市场的进一步发展和政策的逐步完善，华润置地有望继续保持其在房地产行业的领先地位，为股东和社会创造更多的价值。

相关FAQs：

华润置地的“大资管”模式是什么？

华润置地的“大资管”模式是指公司在开发销售型业务的基础上，通过持有和运营购物中心、写字楼、酒店等多种业态，实现“开发+持有”的双轮驱动模式。这种模式不仅增强了公司的抗风险能力，还为其在市场竞争中赢得了更大的发展空间。

华润置地在商业地产领域的竞争优势是什么？

华润置地在商业地产领域的竞争优势主要体现在品牌影响力、产品力、运营能力和资产管理能力上。公司通过“万象城”“万象汇”“万象天地”三大产品线的布局，实现了规模和质量的双提升。同时，公司通过搭建REITs平台，实现了持有资产的快速变现和资金回收，提升了资产运营效率。

华润置地未来的市场前景如何？

华润置地未来市场前景广阔。随着房地产市场从增量开发向存量运营的转变，公司的“开发+持有”模式将为其带来更多的发展机遇。公司在开发销售型业务上将继续保持行业领先地位，同时在经营性不动产业务上持续发力，通过扩大购物中心、写字楼、酒店等业态的规模，提升其在商业地产领域的竞争力。

以上就是关于华润置地的分析。华润置地通过“大资管”模式的转型，在房地产行业的新模式下展现了强大的竞争力和发展潜力。公司在开发销售型业务上保持行业领先地位，同时在经营性不动产业务上实现了规模和质量的双提升。通过搭建REITs平台，公司进一步提升了资产运营效率和资金回收速度，为股东带来了更多的回报。展望未来，华润置地将继续深化“大资管”模式，进一步提升其在房地产行业的竞争力和影响力，为股东和社会创造更多的价值。