2024年房地产行业分析：市场下行与房企分化格局加剧

本篇文章的部分核心观点、图表及数据，出自广发证券于2025年1月9日发布的报告《房地产-回首与展望，地产年度总结：房企销售：下行压力一视同仁，买方市场适者生存》，如需获得原文，请前往文末下载。

2024年，房地产市场经历了显著的调整与变化。本文将深入分析2024年房地产行业的整体表现，探讨市场下行压力下的房企分化格局，以及未来市场的发展趋势和潜在机会。

关键词：房地产市场、房企销售、市场分化、信用房企、投资策略

1、市场规模总量继续下行，Q4热度回升

2024年，房地产市场整体规模继续下行。根据克而瑞数据，百强房企实现销售金额4.19万亿元，规模回归到2015年水平，同比下降30%，较2020年高点下降68%。全年成交节奏来看，2024年前三季度百强房企单季度销售规模分别为0.85万亿元、1.17万亿元、0.85万亿元，四季度达到1.33万亿元，环比增长56.2%，同比下降1.8%，是2021年三季度市场下行以来除2023年一季度和二季度外首次同比降幅收窄至个位数，中枢规模保持稳定。尽管四季度市场有所回暖，但绝对规模依然处于底部，与2015年四季度规模相当。

2、行业分化格局加剧，强信用房企优势明显

2024年，房地产行业分化格局进一步加剧。百强房企整体表现较弱，且排名阶段企业表现差异较大。Top 20房企门槛收缩最为明显。分企业类型来看，高均价房企、强信用房企在市场热度反弹阶段表现更加优异，央国企格局持续加强。市场下行阶段，企业信用成为房企持续经营能力的重要保障，央企建筑系、央企开发系、地方国资分别跑赢百强整体增速19个百分点、12个百分点、6个百分点，违约房企跑输24个百分点。9家重点房企市占率自2015年以来持续提升，2024年达到20%，2024年四季度市占率达到23%，头部强信用房企集中度提升逻辑从未失效。

3、保利维持销售榜首，中海、绿城、华润增速最优

2024年，全国销售金额的榜首依然是保利，全年销售金额3230亿元，但较2023年有24%的下滑，较历史销售高峰（2021年）则有40%的下降。持续经营的主流房企中，仅中海集团、保利置业两家实现2024年规模同比正增长，绿城、华润、越秀、华发全年降幅在20%以内，其余房企则面临更深的调整。此外，2024年央企建筑系公司及前期历史包袱较轻的民企发力，排名提升明显。9月末新政以来，中海、建发、华发等2023年以来拿地力度较高的房企环比提升更高，弹性储备厚度及快速推盘能力高度相关，补货力度大、在手土储充足且新货占比高、信用优势突出的房企优势明显。

4、拿地力度与销售相关性减弱，项目布局及产品力重要性加强

2024年，企业策略来看，维持较高的土地投资强度仍是跑赢市场的重要因素。但与2022-2023年投资强度决定销售增速不同，2024年市场更看重项目布局的核心程度和企业的产品能力，“流速”是决定2024年销售成败的主要因素。2024年末土地市场竞争中，为提高确定性，央国企纷纷提高土地布局的“核心程度”来提升投资确定性。新房市场全面进入“买方”时代，产品、定价、定位、周转等综合能力，对企业提出了更高的要求。