远瞻慧库-360WHY
2025年，中国房地产行业正处于关键的调整期。在经历了数年的市场波动和政策调控后，行业基本面逐渐企稳，但仍面临库存高企、需求不足等挑战。本文通过对房地产行业的现状、市场规模、未来趋势及政策环境的深入分析，探讨行业的调整进程及复苏前景。
关键词：房地产、市场调整、政策调控、去库存、市场趋势
1、市场现状：阶段性企稳，筑底延续
房地产市场在2024年表现出明显的阶段性企稳特征。尽管商品房销售面积和销售额同比仍有所下降，但降幅已显著收窄。2024年1-11月，商品房销售面积同比下降14.3%，销售额同比下降19.2%，降幅分别收窄1.5和1.7个百分点。特别是自926政策实施以来，市场活跃度明显提升，重点城市新房和二手房销售面积环比和同比均呈现增长态势。其中，11月和12月42城新房销售面积环比分别增长18.8%和26.9%，同比增长11.6%和12.9%；12城二手房销售面积同比增长51.5%，环比增长24.0%。这一趋势表明市场信心正在逐步修复。
从房价来看，70个大中城市房价下降趋势有所趋缓。2024年11月，新建商品住宅价格指数同环比分别下降6.1%和0.2%，二手住宅价格指数同环比分别下降8.5%和0.3%。尽管房价仍处于下降通道，但降幅已有所收窄，市场“以价换量”的特征依然明显。此外，二手房价格由于前期跌幅更深，在市场回暖过程中表现出更强的弹性。
市场复苏的基础并不牢固。居民对未来收入和房价的预期仍然较为悲观，这在很大程度上制约了购房需求的释放。根据央行的调查报告，自2023年二季度以来，居民未来收入信心指数持续下降，同时预期房价下跌的占比也在逐步上升。这种预期的转变使得市场观望情绪浓厚，购房需求难以在短期内快速释放。
2、政策环境：收储与城中村改造助力去库存
2024年，政策层面密集出台了一系列措施以推动房地产市场的平稳发展。其中，最为关键的政策方向是通过收储存量商品房和推动城中村改造来助力去库存。截至2024年11月末，商品住宅广义库存面积为32.3亿平米，较2019年的高点下降了16%，但去化周期已从2021年的2.4年延长至4年。为了有效缩短库存周期，政策提出了“四个取消、四个降低、两个增加”的新思路，通过收购存量商品房、限制土地供应、回收闲置土地等方式，从短期、中期和长期三个维度同步推进去库存。
在具体实施方面，已有数十个城市出台了收购存量商品房的政策措施，覆盖了深圳、广州、杭州、武汉等重点城市。这些政策不仅明确了收购主体、价格和面积要求，还通过专项债等方式为去库存提供了资金支持。例如，郑州作为全国首个试点收储商品房的省会城市，已累计收购近1000套住房；重庆通过租赁基金收购了4207套房源，为市场注入了新的活力。
城中村改造也成为推动去库存的重要手段。2024年10月，住建部宣布新增100万套城中村改造计划，并通过货币化安置的方式释放增量购房需求。这一措施预计将带动近1亿平米的住宅销售，若全部由新建商品房承接，将拉动全年总销售规模的10%。从资金来源来看，开发性与政策性金融机构专项借款、地方专项债、商业银行贷款等多元化资金渠道将为城中村改造提供有力支持。
3、未来趋势：调整接近底部，复苏仍需时间
展望2025年，房地产市场有望在低基数下逐步企稳。根据测算，中国每年的增量住房需求约为9.2亿平米，而2024年商品住宅销售面积预计为8.1亿平米，已低于增量需求。这意味着当前的成交量已经进入底部区间，市场进一步下行的空间有限。尽管如此，由于房价仍在调整过程中，市场存在“买涨不买跌”的现象，这将继续抑制潜在购房需求的释放。预计2025年销售面积、销售金额、新开工面积、竣工面积和投资额将分别同比下降6.7%、7.4%、13.7%、14.6%和9.1%。
从长期来看，房价的企稳基础正在逐步形成。随着近两年房价的调整和国债收益率的下行，中国一线城市的租金回报率与无风险收益率之间的倒挂现象已经结束。尽管风险补偿仍为负值，但已逐渐趋向于零。从国际经验来看，租金回报率与无风险收益率的关系是衡量房价估值的重要指标。多数海外一线城市的风险补偿为正值，这表明中国一线城市的房价估值正在逐步回归合理区间。
相关FAQs：
Q1：2025年房地产市场是否会迎来全面复苏？
A1：2025年房地产市场有望在低基数下逐步企稳，但全面复苏仍需时间。尽管政策支持力度不断加大，市场信心有所修复，但居民对未来收入和房价的预期仍然较为谨慎，这将继续抑制购房需求的快速释放。预计市场将在2025年延续筑底过程，销售、新开工和投资等指标有望在2025年下半年逐步改善。
Q2：政策调控对房地产市场的影响有多大？
A2：政策调控对房地产市场的影响显著。2024年，政策通过收储存量商品房、推动城中村改造、限制土地供应等方式，从短期、中期和长期三个维度同步推进去库存。这些措施不仅有助于缓解当前的库存压力，也为市场的长期稳定发展奠定了基础。未来，政策的持续性和灵活性将是影响房地产市场走势的关键因素。
Q3：房地产市场的调整是否会影响经济增长？
A3：房地产行业在中国经济中占据重要地位，其调整对经济增长有一定影响。然而，随着经济结构的逐步转型，房地产对经济增长的直接拉动作用正在减弱。2025年，房地产市场的筑底过程将对相关产业链产生一定的压力，但预计不会对整体经济增长造成重大冲击。政府将继续通过多元化政策手段，推动经济的平稳发展。
以上就是关于2025年房地产行业的分析。尽管市场在2024年表现出阶段性企稳的特征，但复苏的基础并不牢固。政策层面通过收储存量商品房和推动城中村改造等措施，积极助力去库存，为市场的长期稳定发展奠定了基础。展望2025年，房地产市场有望在低基数下逐步企稳，但全面复苏仍需时间。随着政策的持续支持和市场信心的逐步修复，房地产行业将在调整中逐步走向新的发展阶段。
