2024年北京商业地产市场分析报告：租金下行与需求外溢的市场变革

本篇文章的部分核心观点、图表及数据，出自独立机构于2025年1月18日发布的报告《2024北京商业地产市场回顾及总结》，如需获得原文，请前往文末下载。

2024年，北京商业地产市场经历了复杂多变的一年。在经济波动、新增供应放量以及需求结构调整的多重影响下，办公楼、零售地产和物流地产三大板块均呈现出不同程度的下行趋势。然而，在政策支持和市场自我调整的双重作用下，部分区域和行业仍展现出一定的韧性和潜力。本文将从市场规模、竞争格局、供需情况和未来趋势四个核心观点出发，深入分析2024年北京商业地产市场的现状与未来发展方向。

关键词：北京商业地产、办公楼市场、零售地产、物流地产、租金下行、需求外溢、新质生产力

一、市场规模与租金下行趋势

2024年，北京商业地产市场整体规模在波动中调整，租金下行成为全年的重要特征。办公楼市场方面，全市甲级办公楼租金同比下降16.1%，部分子市场如CBD、奥林匹克地区等极限价格甚至低于市场平均租金的30%以上。这种租金下行趋势不仅反映了市场需求的疲软，也促使业主方采取更为激进的低价策略以吸引租户。尽管租金的深度回调在一定程度上激发了市场活跃度，但整体需求不足仍然是抑制市场复苏的主要问题。数据显示，2024年全市甲级办公楼租赁成交量较2023年提升了22%，但净吸纳量却因需求外溢和增量不足而同比下降。这种租金与需求的双重波动，使得北京商业地产市场在2024年呈现出明显的博弈态势。

二、竞争格局与需求外溢

在竞争格局方面，北京商业地产市场呈现出明显的分化趋势。一方面，核心区域如金融街、中关村等凭借其成熟的产业生态和资源优势，仍保持较强的吸引力，但租金降幅也较为显著。另一方面，随着市场竞争的加剧，部分需求开始向周边区域外溢，尤其是物流地产市场，北京的需求外溢现象尤为突出。2024年，北京物流地产市场因新增供应放量和需求疲软而承压下行，而毗邻的天津和廊坊则因租金优势吸引了大量北京外溢需求。数据显示，2024年北京物流地产市场净吸纳量仅为4万平方米，而天津和廊坊的净吸纳量均达到40万平方米以上。这种需求外溢不仅改变了京津冀地区的商业地产格局，也对北京市场的供需平衡产生了深远影响。

三、供需情况与市场调整

2024年，北京商业地产市场的供需情况呈现出复杂的动态变化。在供给端，新增供应的大量放量给市场带来了较大的去化压力。例如，零售地产市场在2024年迎来了162万平方米的新增供应，创下历史新高。然而，在需求端，市场情绪的波动和行业业绩的变化导致租赁需求“先扬后缓”。上半年，零售市场延续复苏势头，需求高企，但下半年因业绩承压，租赁需求显著降温。这种供需失衡的局面促使商业地产运营方调整招商策略，从过去的高预租率转向“先入市再填铺”的模式。同时，在办公楼市场，企业租户的选址策略也发生了变化，更多企业优先考虑租赁成本控制，而非行业聚集度，这进一步加剧了市场的竞争和分化。

四、未来趋势与市场机遇

展望未来，北京商业地产市场仍面临诸多挑战与机遇。从政策层面来看，2024年底中央政治局会议释放出的积极信号为市场带来了信心提振，预计2025年出台的政策方案将更加积极有为。在市场趋势方面，尽管短期内租金下行和需求外溢的局面难以改变，但中长期来看，随着新质生产力的崛起和消费市场的逐步回暖，北京商业地产市场有望迎来新的发展机遇。例如，新质生产力相关行业的快速发展为办公楼市场注入了新的需求动能，2024年相关企业成交量同比增长106%。此外，随着京津冀协同发展的深入推进，北京周边地区的商业地产市场也将迎来更大的发展空间。