2025年中国投资者意向调查：谨慎情绪下的商业地产新机遇

《2025年中国投资者意向调查》报告揭示了在当前经济环境下，中国商业地产投资者呈现出的谨慎乐观态度。本分析报告从市场情绪、资产配置偏好、ESG投资趋势三大维度，深入解读了工业物流与长租公寓持续领跑、核心型策略受青睐、绿色建筑成为标配等关键发现。报告特别关注了公募REITs对市场的锚定作用、一线城市分化表现以及生物医药等另类资产的崛起，为行业参与者提供了全面市场洞察。通过详实的数据和专业的分析，本文描绘了一幅2025年中国商业地产投资的全景图，帮助读者把握在复杂环境中的投资脉搏。

关键词：商业地产、投资意向、工业物流、长租公寓、ESG投资、公募REITs、资产配置、核心型策略、另类资产、降息预期

一、市场情绪谨慎分化：出售意愿达历史高点背后的结构性变化

2025年中国商业地产市场呈现出明显的谨慎情绪分化特征。根据世邦魏理仕最新调查数据，计划"更积极出售"的投资者比例攀升至51%的历史高位，而选择"更积极投资"的比例回落至41%，这一组数据揭示了市场参与者对当前环境的复杂心态。深入分析发现，这种情绪分化与投资者类型高度相关——保险及主权财富基金等长期机构投资者仍保持17%的净投资意向（投资意愿减出售意愿），而以周期性操作为特征的地产基金则呈现55%的净出售倾向。

市场谨慎情绪主要源于三大挑战：地缘政治不确定性（特别是美国政策变动的影响）、经济衰退风险以及租赁需求波动。值得注意的是，与前两年相比，"买卖双方价格预期差"已从主要担忧列表中退出，这表明经过持续的价格调整，资产定价正逐渐接近买卖双方的心理平衡点。这种变化在北上广深等一线城市的核心物业交易中尤为明显，2024年北京通迅大厦、上海新宇国际大厦等标志性交易已经显示出价格安全边际的提升。

市场结构也在发生深刻变化。一个值得关注的现象是，政府平台、企业和个人买家已成为不可忽视的力量，2024年其交易金额占比突破50%，创十年来新高。这种"去机构化"趋势一方面为市场提供了流动性支撑，另一方面也反映出专业投资者在风险规避驱动下的策略调整。从长期来看，这种结构性变化可能会重塑中国商业地产市场的投资者生态。

表：2025年不同类型投资者净投资意向对比

二、资产配置新格局：工业物流五连冠与零售物业逆势崛起

在2025年的资产配置版图中，工业物流以69%的得票率连续第五年蝉联最受青睐物业类型，显示出极强的抗周期特性。细分来看，近六成投资者聚焦于主要城市高标仓，特别是长三角和珠三角制造业集群的智能仓储设施。这种偏好源于电商和先进制造业对高标准物流空间的持续需求，以及该类资产相对稳定的租金回报。世邦魏理仕数据显示，中国高标仓净租金收益率与借贷利率利差已达225-250个基点，在亚太区主要市场中创造了最大的正杠杆效应。

长租公寓以59%的关注度稳居第二，这一资产类别正经历从"野蛮生长"到"精耕细作"的转变。2024年中国租赁住宅大宗交易额达750亿元，参与者从专业地产基金扩展到政府租赁平台、品牌运营商甚至个人投资者。政策面的重大利好是2024年公募REITs试点将市场化租赁住房纳入底层资产，极大提升了资产流动性。不过调查也显示，62%的投资者对租金增长能否支撑预期回报存在顾虑，这反映了部分城市保障房集中入市带来的短期去化压力。

零售物业成为2025年最大黑马，关注度飙升至38%，逆势增长50%。机构投资者对区域型购物中心的偏好尤为明显（59%），这得益于消费促进政策与人口持续向一线城市集聚的双重支撑。一个有趣的现象是，零售物业的大宗交易买家结构中，REITs和专业地产基金占比显著提升，表明这类资产正在被重新定价为"稳定现金流工具"而非单纯的不动产。

办公楼市场呈现两极分化态势。虽然整体上投资者对办公楼价格预期仍较谨慎，但京沪核心区甲级办公楼的关注度明显回升。北京市场尤为突出，得益于城市规划严格控制五环内新增供应，其空置率已从2024年的21%开始回落，预计2025年将跌破20%。这种供需结构的改善使得核心区办公楼重新进入长期资本的视野，与增值型办公项目形成鲜明对比。

表：2025年主要商业地产类型投资特点比较

三、ESG从理念到实践：绿色建筑溢价共识形成中的谨慎态度

2025年调查显示，91%的投资者已将ESG因素纳入投资决策，这一比例与上年持平但远高于三年前水平，表明ESG已成为行业标准而非差异化选项。在各类ESG举措中，绿色建筑改造（54%）、新建绿色建筑（42%）和可再生能源设施（37%）位列前三，反映出投资者对运营阶段碳减排的重视。这种偏好与商业地产碳排放结构高度吻合——约80%的碳足迹来自运营而非建造过程。

一个值得注意的差距是投资者与终端用户在ESG关注点上的错位。对比世邦魏理仕的办公楼用户调查，租户更看重"公共交通可达性"（78%）、"气候变化应对能力"（65%）和"能耗数据透明化"（58%），而这些因素在投资者优先级中排名相对靠后。随着33%的企业用户已制定零碳目标（其中三分之二计划在2030年前实现），这种认知差距可能会在未来租赁谈判中转化为实质性的商务条款调整。

ESG溢价认知正在形成但态度仍趋谨慎。调查显示认可ESG资产可享有溢价的投资者比例持续上升，但多数仅愿意支付3-5%的适度溢价。这种克制反映出市场对ESG价值量化方法的成熟度仍有保留。实践中，绿色建筑的溢价更多体现在出租率（平均高出非绿色建筑5-8个百分点）而非直接租金水平上，这种"隐性溢价"模式在当前的降本增效大环境下更易被市场接受。

在ESG实施路径上，不同投资者展现出明显差异。机构投资者更倾向于通过绿色债券（26%）等标准化工具进行融资，而地产基金则偏好将ESG改造嵌入增值型策略（38%），通过能效提升来创造资产价值。这种策略分化预示着ESG实践将从"一刀切"走向更加细分市场适用的模式，与各类资产的现金流特征和持有周期相匹配。

相关FAQs

Q1：2025年投资者最担忧的商业地产风险因素有哪些？

A1：根据调查，2025年投资者面临的三大主要风险是：地缘政治不确定性（特别是美国政策变化的影响）、经济衰退风险以及租赁需求波动。与往年不同的是，"买卖双方价格预期差"已不再是主要担忧，表明资产价格经过调整后正接近市场均衡水平。

Q2：为什么工业物流资产能连续五年成为最受青睐的投资标的？

A2：工业物流资产（特别是主要城市高标仓）受到持续青睐的原因包括：①电商和先进制造业带来稳定需求；②净租金收益率与借贷利率利差达225-250个基点，提供亚太区最佳正杠杆效应；③公募REITs市场发展为投资者提供了流动性退出渠道；④长三角、珠三角制造业集群的智能仓储需求增长。

Q3：ESG因素如何影响2025年的商业地产投资决策？

A3：91%的投资者已将ESG纳入决策流程，主要表现于：①54%的投资者优先考虑绿色建筑改造；②42%关注新建绿色建筑；③37%投资可再生能源设施。ESG溢价认知正在形成，但多数投资者仅接受3-5%的适度溢价，且溢价更多体现在出租率等非价格维度。投资者与终端用户在ESG重点上存在认知差距，可能影响未来租赁策略。

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2025年中国投资者意向调查

报告介绍：本报告由世邦魏理仕于2025年3月17日发布，共24页，本报告包含了关于投资者意向的详细内容，欢迎下载PDF完整版。