2025年西安商业地产全景透视：写字楼承压前行，零售业态创新升级

2025年第一季度，西安商业地产市场呈现出差异化发展态势。本报告基于戴德梁行最新市场数据，全面剖析了西安写字楼与零售物业市场的现状与未来趋势。写字楼市场面临租金下行压力与空置率攀升的双重挑战，而零售市场则在消费复苏背景下展现出较强韧性。报告从宏观经济背景切入，深入分析了各区域板块表现、行业需求特征、未来供应格局等关键维度，为业界提供了一份翔实的市场参考。通过对市场动态的精准把握，本报告将帮助投资者、开发商和租户更好地理解西安商业地产市场的复杂面貌，在变革中发现机遇。

关键词：西安商业地产、写字楼市场、零售物业、空置率、租金走势、未来供应、区域分析、需求结构、城市更新、消费升级

一、宏观经济基本面为商业地产提供差异化支撑

西安作为西北地区重要的中心城市，2025年第一季度展现出稳健的经济发展态势。根据戴德梁行报告数据显示，西安地区生产总值达到13.31千亿元，在对比城市中处于中游水平，略低于青岛（16.71千亿元）和天津（18.024千亿元），但显著高于大连（9.517千亿元）和沈阳（0.027千亿元）。这一经济总量为商业地产市场提供了基础支撑，但各业态受益程度存在明显差异。

从关键经济指标来看，西安社会消费品零售总额达到4.915千亿元，超过天津（4.843千亿元）和沈阳（4.373千亿元），显示出较强的消费活力，这直接利好零售物业市场。而第三产业增长率为4.8%，虽略低于青岛（5.0%）和天津（5.5%），但仍保持稳定扩张，为写字楼市场提供了需求基础。值得注意的是，西安房地产开发投资增长率达到8.5%，在五城中表现最为亮眼（青岛-11.8%，天津2.5%，沈阳-16.4%，大连21.9%），反映出开发商对西安市场的长期信心。

城镇居民收入水平是影响商业地产需求的重要指标。数据显示，西安城镇居民人均可支配收入为53，678元，低于青岛（68，813元）和天津（57，705元），这一收入水平在一定程度上制约了高端商业和写字楼市场的发展空间。人口方面，西安2024年末常住人口达13.1百万，与天津（13.6百万）相当，远高于青岛（10.4百万）和大连（7.5百万），庞大的人口基数为消费市场提供了坚实基础。

表：2025年第一季度西安与主要城市经济指标对比

综合来看，西安宏观经济呈现出"总量可观、增速平稳、消费活跃"的特点，这种经济基本面决定了其商业地产市场将呈现"零售强于办公"的阶段性特征。随着《西安市国土空间总体规划》获国务院批复，明确西安作为"西部经济中心、科技创新中心"的定位，未来产业升级带来的需求变化值得密切关注。

二、写字楼市场承压明显，科技与金融业成需求主力

2025年第一季度，西安甲级写字楼市场面临严峻挑战，多项指标呈现下行趋势。市场存量达到195.2万平方米，环比微增1.4%，主要得益于乐客中心IGC B座约2.8万平方米新增供应的入市。然而，市场需求端表现疲软，净吸纳量为-9，656平方米，显示出企业扩张意愿降低，甚至出现收缩态势。这种供需失衡导致整体空置率攀升至22.9%，环比上升0.8个百分点，创下近年新高。

租金水平持续承压，全市平均租金环比下降1.7%至每月每平方米89.2元。这一下滑趋势已持续多个季度，反映出业主方为维持入驻率不得不做出价格让步。从区域表现看，各子市场差异显著：高新区凭借产业集聚优势，平均租金达93.59元/平方米/月，空置率18.1%，表现相对较好；中心城区租金虽高达92.77元，但空置率28.7%显示去化压力巨大；城南区空置率高达39.79%，成为市场最薄弱环节。

行业需求结构方面，科技信息业和金融业成为支撑市场的双支柱，合计占比达65.3%。具体来看，科技信息业以42.8%的占比位居第一，反映出西安作为"科技创新中心"的定位正在落地；金融业占比22.5%，保持稳定；专业服务业(9.4%)、房地产业(6.4%)和建筑工程业(5.4%)分列其后。本季度代表性租赁交易包括：某科技公司在迈科中心租赁2，000平方米；某保险公司在英发金融中心成立2，000平方米办公；某证券公司在国寿金融中心租赁1，100平方米。

表：西安写字楼市场各区域关键指标对比

未来供应方面，2025-2026年西安写字楼市场将迎来超过60万平方米的新增供应，主要集中在高新区，包括环贸ICC、国瑞西安金融中心等高规格项目。这些新项目的入市虽将提升市场品质，但也可能加剧竞争，进一步推高空置率。面对这一前景，业主方已开始调整策略，采取更灵活的招商政策，并提升楼宇软硬件服务水平，以应对租户日益多元化的需求。

值得注意的是，2025年1月《西安市国土空间总体规划》获批，明确西安作为"西部经济中心、科技创新中心、先进制造业基地"的定位，这将引导产业资源进一步集聚。长期来看，科技创新和先进制造产业的发展有望为写字楼市场注入新动能，但短期内市场仍将处于调整期，租金和入驻率可能继续承压。

三、零售市场表现韧性，业态创新与商圈升级成主旋律

与写字楼市场形成鲜明对比，2025年第一季度西安优质零售市场展现出较强的抗压能力。市场总存量维持在763.5万平方米，本季度无新增项目入市，供需关系相对平衡。在春节假期和旅游旺季带动下，市场活跃度提升，净吸纳量达到12，280平方米，空置率环比微降0.2个百分点至15.7%，显示出良好的去化能力。

租金表现方面，全市购物中心首层平均租金报价为每月每平方米236元，呈现温和下调趋势。各商圈表现差异显著：小寨商圈以349.9元/平方米/月的租金水平位居榜首，空置率仅12.64%，展现出强劲的消费活力；外贸商圈租金344.8元，但空置率17.74%略高；传统钟楼商圈租金分化明显，优质项目表现优异；经开商圈租金189.1元相对亲民，但空置率21.98%显示竞争压力较大。

业态创新成为本季度亮点，品牌首店经济持续升温。西安大悦城引入ToyZY西北首店，赛格购物中心迎来LeSportsac乐播诗，西安SKP开设Dreame追觅旗舰店，龙湖未央天街引入调色师美妆集合店，西安荟聚则吸引了ICONA旗舰店西北首店。这些创新业态的入驻不仅丰富了消费选择，也提升了商圈的时尚度和吸引力。

表：西安主要零售商圈关键指标对比

未来供应方面，2025-2026年西安零售市场预计将有超过60万平方米的新项目入市，2025年主要供应集中在高新区，如体育之窗NMC中心和ICC环贸中心。值得注意的是，面对经济下行压力，部分项目已放缓开业节奏，反映出开发商的谨慎态度。与此同时，城市更新为零售市场注入新活力，如解放路民生百货关停改造，计划转型为西安市内首家24小时"双首层街区MALL"，显示出传统商业通过空间重构实现转型升级的趋势。

政策层面，西安市2025年将大力推进多元消费载体创建，包括市内免税店开业、发展首发经济、夜经济和银发经济等创新业态。通过赛事、展览、文旅等多维联动激发消费潜力，这些举措将为零售物业市场提供持续动力。长期来看，西安零售市场将呈现"核心商圈提质、新兴区域扩容、业态不断创新"的发展格局，差异化定位和体验式消费将成为竞争关键。

常见问题解答（FAQs）

Q1：2025年西安写字楼市场面临的最大挑战是什么？
A1：西安写字楼市场面临的最大挑战是供需失衡带来的空置率压力。2025年第一季度空置率已达22.9%，而未来两年还将有超过60万平方米的新增供应入市，主要集中在高新区。在经济增速放缓背景下，企业扩张谨慎，净吸纳量呈现负值(-9，656平方米)，导致市场竞争加剧，租金下行压力持续。

Q2：哪些行业是西安写字楼市场的主要需求来源？
A2：科技信息业和金融业是当前西安写字楼市场的双支柱需求来源，合计占比达65.3%。其中科技信息业占比42.8%，反映出西安"科技创新中心"的定位正逐步落实；金融业占比22.5%，保持稳定增长。此外，专业服务业(9.4%)、房地产业(6.4%)和建筑工程业(5.4%)也有一定需求。

Q3：西安哪个零售商圈表现最为突出？
A3：小寨商圈表现最为突出，虽然存量不是最大(88.77万平方米)，但首层平均租金高达349.9元/平方米/月，位居各商圈之首，同时空置率维持在较低水平(12.64%)。该商圈凭借优越的地理位置、丰富的业态组合和年轻的客群基础，展现出强劲的消费活力和商业价值。

Q4：西安零售市场有哪些创新趋势？
A4：西安零售市场主要呈现三大创新趋势：一是首店经济持续升温，如西北首店、旗舰店等稀缺品牌资源成为各大商场争夺焦点；二是传统商业空间改造升级，如向24小时"双首层街区MALL"转型；三是消费场景多元化，通过赛事、展览、文旅等跨界联动创造新体验，同时银发经济、夜经济等新消费形态也在崛起。

Q5：未来西安商业地产发展有哪些政策利好？
A5：《西安市国土空间总体规划》获批明确了西安作为"西部经济中心、科技创新中心"的定位，将为写字楼市场带来产业升级红利。零售方面，市内免税店政策、首发经济发展政策以及多元消费载体创建行动等都将刺激商业活力。此外，城市更新政策也将推动老旧商业设施的改造升级，提升整体商业环境品质。

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2025年第一季度西安写字楼和零售物业市场报告

报告介绍：本报告由戴德梁行于2025年5月20日发布，共16页，本报告包含了关于写字楼,零售物业的详细内容，欢迎下载PDF完整版。