2025年三个维度看地产的底部区间与投资策略：2027年或为重要时间窗口

在经济发展的宏大叙事中，房地产市场始终占据着举足轻重的地位。它不仅关乎民生福祉，更是经济稳定的重要基石。2025年，房地产市场正处于深度调整的关键时期，其未来的走向充满了不确定性。了解房地产市场的底部区间以及制定相应的投资策略，对于投资者、开发商乃至整个经济体系都至关重要。本文将从价格走势、资产估值与国际经验三个维度，深入剖析2025年房地产市场的现状，并探讨其底部区间与投资策略，同时结合相关数据，为读者呈现一个全面而清晰的房地产市场图景。

关键词：2025年；房地产市场；底部区间；投资策略；价格走势；资产估值；国际经验

一、价格走势维度：L型底部震荡与分化主旋律

房地产市场在2025年难以实现V型反弹，更可能呈现“L型”底部震荡态势，且当前核心特征为显著的结构性分化。这种分化在不同能级城市以及新房二手房市场均有明显体现。

从不同能级城市来看，一线及超一线等核心城市核心地段房产凭借其独特的优势，在市场调整中展现出相对抗风险性与价值韧性。这些城市拥有不可复制的资源禀赋，如优质的教育资源、便捷的交通网络、丰富的商业配套等，同时具备持续的人口吸附能力。以租售比和收入比衡量的居民购买力，为这些区域的房产价值提供了坚实的支撑。例如，一线城市8月新建房屋销售价格指数同比下降0.9%，较去年9月收窄3.8个百分点，较二三线城市体现出更显著的复苏迹象，环比降幅月均收窄0.35个百分点，按照当前收窄趋势，有望在明年上半年回暖。

与之形成鲜明对比的是，三四线城市由于供应严重过剩、人口净流出或增长停滞、产业支撑薄弱、资源配套普通等因素，大量品质低下、位置偏远的过剩住宅将持续面临流动性枯竭问题，逐步被市场边缘化、闲置化，形成难以消化的存量负担。

新房和二手房市场也呈现出分化的价格走势。一线新房企稳有望，而二手房市场仍承压。当前二手房挂牌量高企，成交价预期向下，市场信心备受打击，房东降价出货是主流，房价预期不稳严重制约了购房者的决策意愿和紧迫感。8月份30大中城市商品房成交面积647.42万平方米，同比降低9.89%，较上月同比降幅收窄；销售价格指数仍待改善，前8个月70个大中城市新建商品住宅、二手住宅价格指数持续下跌。这表明地产市场目前处于深度筑底、以价换量阶段，供需格局尚未扭转，房价回稳企稳仍需更长时间。

从房地产建设端来看，呈现出“新开工边际改善、竣工速度有所放缓”的分化格局。2025年1 - 8月份的累计新开工面积为3.98亿平方米，同比下降19.54%，但自2025年2月以来该指标降幅持续收窄，新开工意愿谨慎，但边际好转。而2025年1 - 8月的累计房屋竣工面积为2.77亿平方米，同比下降17.00%，降幅较1 - 7月累计扩大0.5个百分点，房屋竣工速度减缓。

二、资产估值维度：租金回报率与无风险利率利差的影响

租金回报率与无风险利率利差转正对于房价具有潜在指引作用。2025年8月，四个超一线城市租金回报率均值1.78%，基本与10年期国债收益率持平。当租金回报率超过无风险利率时，对于房价的支撑作用体现在多个方面。

从投资价值的角度来看，当重点城市的租金回报率持续、稳定地高于10年期国债收益率时，意味着持有房产的现金流回报超过了无风险收益，投资价值开始重新显现。在房价下行周期，持有房产的亏损预期使得二手房市场抛售压力较大，利差转正能提升“持有”的吸引力，减少抛售压力，缓解二手市场供需失衡压力，为房价提供“安全垫”。

正利差不必然构成房价止跌回稳。宏观经济背景仍是决定性因素，在经济弱复苏、高失业率背景下，地产承压仍是主流判断，且房地产市场价格下行趋势具有惯性。如果预期房价跌幅损失将超过租金回报率，正利差的支撑作用将被显著削弱。同时，房产相较于国债，需要考量更多的风险溢价，包括流动性溢价（变现能力差）、交易成本（买卖税费、中介费）、空置风险、政策风险（税收、租赁法规变化）。合理的市场状态应该是：租金回报率＞无风险利率 + 风险溢价。

“估值回归”逻辑下，租金回报率是评估房价何时见底的关键参考指标。房产投资收益来自于资本增值和租金现金流，在过去房价攀升的阶段，大众的回报预期更多依赖于资本增值预期，当房价进入下行通道，市场将重新审视其投资价值，投资逻辑从“投机性增长”（赚价差）转向“稳定性收益”（赚租金），关注点锚定租金回报率。通过“租金小幅上涨 + 房价阴跌或横盘”的组合方式来实现软着陆成为可能路径。以上海为例，2021年5月租金回报率1.49%，达到了近十年最低值，一旦房价上涨预期被打破，高估值的压力就会显现。2021年年中正是房价触顶，从顶峰跌落的开始。2021年随着房价冲高回落，北上广深等一线城市租金回报率整体低波走升，但目前仍位于1.5% - 2%的回报区间，这一水平与国际上通常认为的4% - 6%的健康租售比仍有较大差距。不过，鉴于中国房产的特殊性，其资产定价不能简单与国际类比。以上海为例，与近十年前高类比，租金回报率回到2015年高点2.15%，其房价有望结构性止跌回稳。年初四个超一线城市租金回报率1.64%，今年8月为1.78%，假设后续无重大增量政策，按照当前月均0.02个百分点的抬升幅度，预计在2027年底有望触及近十年回报率高值，预计2027年末一线城市房价进入底部区间。

三、国际经验维度：触底时间的参考与启示

国际上较为典型的房地产危机的平均触底时间在5 - 7年，这为我国房地产市场底部区间的判断提供了重要的参考。参考国际经验，若以我国2021年作为本轮房地产调整周期的起点，可推测2026 - 2028年是我国房地产市场探明底部的重要时间窗口。

CF40简报《长尾II - 一个关于地产泡沫破裂的跨国观察》中对1970年以来全球15个国家22次房地产泡沫破裂前后的房价数据进行统计分析，以房地产危机发生当年作为基期，并向前向后各延伸10年。房地产泡沫破裂后房价进入漫长的下降期，在危机后第6年下降至最低值，平均触底时间为5 - 7年。国际经验表明，这个“底部”更可能是一个“区间”而非一个“时点”，且触底后的回升斜率将相当平缓。

从人口因素来看，人口红利消退对楼市中长期走势产生重要影响。回顾2009年至2019年地产的黄金十年，本质是“人口红利”、“城镇化红利”、“经济高速增长红利”和“政策红利（如棚改）”四大动力的叠加共振，最终推动了楼市大发展及房价大幅拉升。然而，当前适龄购房人口总数呈下降趋势，长期商品房购房需求缩减。一般而言，25岁 - 54岁年龄段的人口房产购置需求较高，截至2023年末，25 - 54岁适龄购房人口达6.50亿人，同比下降1.39%，降幅扩大，按目前的缩减趋势推演截至2027年我国适龄购房人口约6.14亿人，逐年递减。购房主力人口持续萎缩，商品房市场需求基本盘收窄。一线城市对人口下降的敏感度较低，其他低能级城市受到人口下降的影响更加直接。