2025年建材行业城市更新全景分析：公共领域翻新需求占比将突破30%

随着中国城镇化进程进入高质量发展阶段，城市更新已成为推动城市转型升级的重要抓手。本报告聚焦2025年建材行业在城市更新中的发展机遇，特别是公共领域建材翻新市场的规模与趋势。报告显示，城市更新行动已从粗放式拆建转向综合整治，公共领域建材需求占比持续攀升，预计2025年将达32%，其中外墙涂料、防水材料、保温材料等细分领域受益显著。本文将深入分析老旧小区改造、城中村改造和地下管网建设三大重点领域的建材需求特点，揭示行业未来发展方向。

关键词：城市更新、公共建材、老旧小区改造、城中村改造、地下管网

一、城市更新推动公共建材需求结构性变化：翻新占比突破30%成新常态

中国城市建设已全面进入存量时代，城市更新行动正深刻改变建材行业的需求结构。根据长江证券研究数据，2024年公共区域建材总需求面积约45.5亿平方米，其中老旧小区改造约11.1亿平方米，城中村改造约1.4亿平方米，城市更新涉及的面积占比已达到28%。在政策持续加码的背景下，中性预测2025年这一比例将进一步提升至32%，若政策落地超预期，乐观情景下甚至可能达到35%。

这种结构性变化的核心驱动来自于城市更新模式的转型升级。与早期以"大拆大建"为主的棚户区改造不同，当前城市更新更强调"留改拆"并举，特别是对公共区域的综合整治成为重点。老旧小区改造主要涉及外墙涂料、屋面及外墙防水、保温系统等公共区域建材的更新；而城中村改造虽然仍包含部分拆除重建，但也越来越注重公共设施的整体提升。从建材品类来看，外墙涂料、防水材料在公共区域需求中的占比已提升至约30%，成为城市更新行动中最受益的细分领域。

表：2023-2025年城市更新涉及的公共建材需求占比预测

值得注意的是，城市更新对建材需求的影响呈现明显的区域差异化特征。在北上广深等一线城市，由于可开发土地资源稀缺，城市更新项目更加注重功能提升和品质改善，对高端建材产品的需求更为旺盛；而在二三线城市，成本控制仍是重要考量因素，性价比高的建材产品更受青睐。这种区域差异也为建材企业提供了差异化的市场机会。

二、老旧小区改造进入新阶段：2000-2005年建成住宅成下一轮改造重点

作为"十四五"期间城市更新的主要形式，老旧小区改造已超额完成既定目标。截至2024年，全国已累计改造老旧小区近28万个，超出原定21.9万个的目标。这一成就背后是巨大的建材需求释放——以正在改造中的5.5万个小区计算，每个小区平均2万平方米，对应约11亿平方米的改造面积，拉动外墙涂料需求约130亿元，防水材料需求约140亿元，约占当前总需求的15%。

老旧小区改造对建材需求的拉动呈现明显的品类特征。每平方米建筑面积的典型材料用量为：外墙粉刷0.8平方米(真石漆占比1/3)、外墙防水0.8平方米、屋面防水0.15平方米、外墙保温0.8平方米。从材料价值量来看，外墙保温单位面积投入最高达50元/平方米，其次是外墙粉刷15元/平方米(综合乳胶漆和真石漆)，防水材料合计约32元/平方米。这种需求结构使得保温材料、防水材料和功能性涂料成为老旧小区改造中的"三大件"。

政策面的变化正在为老旧小区改造注入新的动力。2023年起，改造范围已从2000年前建成的住宅小区扩大至2005年底前建成的小区。根据第七次全国人口普查数据，2000-2009年建成的住房占比高达32%，远超早期建筑。随着这些住宅逐步迈入25年房龄门槛，"十五五"期间老旧小区改造需求将获得持续性支撑。特别值得注意的是，2000-2005年建成的小区往往规模更大、设施标准更高，其改造带来的单位面积建材投入可能高于早期小区。

资金来源的多元化也为老旧小区改造提供了更可持续的支撑。改造资金结构正从政府财政独大转向四方共担模式：政府财政占比从87%降至65%，专项债券资金占比提升至15%左右，社会资本参与度从不足5%上升至12%，居民自筹比例稳定在8-10%。以东莞为例，不同改造内容享有不同比例的财政补助：涉及公共利益的改造项目补助80%，加装管道天然气补助70%，其他类改造补助50%，剩余资金通过住宅专项维修资金、业主自筹等多渠道解决。这种多元化的资金保障机制大大提升了改造项目的可行性和持续性。

三、城中村改造与地下管网建设：建材需求的新增长极

城中村改造作为城市更新的重要组成部分，正在全国范围内加速推进。政策覆盖范围持续扩大，从最初的22个超大特大城市，逐步扩展至35个常住人口300万以上的大城市，再到52个省会城市或城区常住人口200万以上的大城市，最终覆盖近300个地级及以上城市。据住建部调研，仅35个大城市就有170万套城中村住房需要改造。2024年全国已实施城中村改造项目1863个，惠及居民136.7万户，建设筹集安置房189.4万套，预计2025年改造规模将继续扩大。

与老旧小区改造不同，城中村改造对建材需求的拉动更加全面。以广州为例，其城市更新规划中全面改造占比达64%，这种拆除重建方式几乎涉及所有建材品类。即使是不拆除的翻新改造，城中村也比老旧小区改造更为彻底。根据测算，在237万套、80%拆除重建+20%翻新的假设下，城中村改造每年将形成约2.6亿平方米的建设规模(新建2.3亿平方米+翻新0.3亿平方米)，带来约0.6万亿元的建设投资。从建材品类看，防水材料、涂料、保温材料、石膏板、玻璃等产品将获得5-6%的需求增量，而水泥、钢铁等基础建材也有1-2%的需求提升。

地下管网改造作为城市"里子"工程，正在获得前所未有的政策重视。2025年目标是改造地下管线15万公里以上，而未来五年各类管网改造总量预计达60万公里，投资总需求约4万亿元。当前全国城市地下管网总长度已达367万公里(2023年)，其中供水管道115万公里，排水管道95万公里，天然气管道104万公里，供热管道52万公里。管网改造中塑料管材最为受益，占比约60%，主要包括PVC(55%)、PE(25%)和PP(10%)等。按每年改造15万公里、50%更换、塑料管占比60%计算，每年塑料管需求约4.5万公里，市场规模约90亿元，占塑料管总需求的6%左右。

城市管网改造的紧迫性来自于两方面现实压力：一是供水管网漏损率控制目标从2019年的14%降至2025年的9%以内；二是截至2020年约有12%的城市天然气管道出现不同程度老化。这种更新需求不仅带来材料更换，也推动了技术升级，如PE管在给水和燃气领域的应用增加，PPR管在室内冷热水管中的普及等。除塑料管外，PCCP管和球墨铸铁管在水利工程中的应用也值得关注，形成了管网改造拉动下的多元化建材需求格局。

常见问题解答（FAQs）

Q1: 城市更新主要包括哪些类型？对建材需求有何不同影响？
A1: 城市更新主要分为拆除重建类、有机更新类和综合整治类。拆除重建(如城中村改造)几乎拉动所有建材品类；有机更新(如旧工业区改造)侧重功能转换，需要特定建材；综合整治(如老旧小区改造)主要拉动外墙涂料、防水、保温等公共区域建材。三类方式对建材需求的影响程度和品类侧重各不相同。

Q2: 老旧小区改造主要涉及哪些建材品类？单位面积用量如何？
A2: 老旧小区改造主要涉及四大类建材：1)外墙粉刷(0.8平米/建筑平米，价值量15元/平米)；2)外墙防水(0.8平米/建筑平米，12元/平米)；3)屋面防水(0.15平米/建筑平米，20元/平米)；4)外墙保温(0.8平米/建筑平米，50元/平米)。此外还有少量管道改造需求(0.02米/建筑平米)。

Q3: 城中村改造与老旧小区改造在建材需求上有何区别？
A3: 主要区别有三点：1)城中村改造约80%为拆除重建，需求覆盖全品类建材，而老旧小区改造主要是表面翻新；2)城中村改造单位面积建材投入更高(约2500元/平米 vs 600元/平米)；3)城中村改造对水泥、钢铁等基础建材拉动更明显，而老旧小区改造更利好功能性建材如防水、涂料等。

Q4: 为什么说地下管网改造优先利好塑料管企业？
A4: 因为：1)城市给排水主要使用PE和PVC等塑料管，占改造管材的60%；2)塑料管具有耐腐蚀、易安装、成本适中等优势，特别适合城市地下环境；3)政策要求2025年供水管网漏损率控制在9%以内，塑料管密封性更好；4)每年约4.5万公里塑料管需求，形成约90亿元市场规模。

相关深度报告

建材行业城市更新全景分析：公共领域的建材翻新

报告介绍：本报告由长江证券于2025年4月21日发布，共22页，本报告包含了关于建材的详细内容，欢迎下载PDF完整版。