一文读懂城投平台发行公募REITs产品的过去、现在与未来（回顾篇）

在当前金融市场不断发展和创新的背景下，城投平台发行公募REITs产品成为了固收行业的一个重要话题。公募REITs作为一种创新的金融工具，不仅为城投平台提供了新的融资渠道，还在盘活存量资产、优化资本结构、推动市场化转型等方面发挥了重要作用。本文将从城投平台发行公募REITs产品的过去、现在与未来三个维度，深入探讨其发展历程、市场现状及未来趋势，帮助读者全面了解这一领域的最新动态和潜在机遇。

关键词：城投平台、公募REITs、固收行业、融资渠道、市场化转型

一、城投平台发行公募REITs产品的发展历程

1. 探索研究阶段（2005年-2019年）

在2005年至2019年的探索研究阶段，我国市场上的REITs产品主要以类REITs为主。2005年，商务部首次提出开放国内REITs融资渠道的建议，随后国务院在2008年出台政策，明确开展房地产投资信托基金试点。2009年，央行联合多部门在北京、上海、天津启动试点工作，但因国际金融危机而停滞。2014年至2019年间，尽管政策不断推动，REITs市场仍以类REITs产品为主，累计发行总额达到1,363.94亿元，但这些产品实质上是债务性融资及私募发行，存在募资方式以私募为主、流动性较差、缺乏税收优惠、无法公开上市交易等问题。

这一阶段的探索为后续公募REITs的发行奠定了良好基础。尽管类REITs产品存在诸多不足，但其试点工作为我国REITs市场的发展积累了宝贵经验。特别是在2018年至2019年间，各部门陆续发布支持政策，积极探索推动REITs产品试点，开展以不动产财产为基础资产的资产证券化业务，为后续的公募REITs市场奠定了政策和技术基础。

2. 起步成型阶段（2020年-2021年）

2020年至2021年是城投平台发行公募REITs产品的起步成型阶段。2020年4月，证监会和发改委联合发布通知，将“房地产投资信托基金”调整为“不动产投资信托基金”，首次明确将REITs的核心聚焦于基础设施领域。同年8月，发改委办公厅发布通知，进一步明确了试点项目的要求，证监会也发布了相关指引，建立了严格的监管框架。2020年9月，上交所和深交所发布业务办法，标志着我国公募REITs市场正式进入实质性启动阶段。

这一阶段的政策举措，首次实现了REITs从“房地产”到“不动产”的概念拓展，明确将基础设施作为核心载体，初步构建了覆盖项目遴选、产品运作、机构责任和市场监管的全流程制度体系。这些政策不仅支撑了REITs产品从局部试点转向全国性的规范化发展，还对盘活企业存量资产、拓宽企业融资渠道、促进实体经济高质量发展具有深远意义。

3. 发展创新阶段（2021年-2024年）

2021年至2024年是城投平台发行公募REITs产品的发展创新阶段。2021年6月，发改委印发通知，强调加强项目管理和协调服务，促进基础设施REITs市场规范有序发展。同年6月21日，国内首批9只REITs产品在沪深交易所成功上市，标志着我国基础设施公募REITs的正式落地。地方城投平台积极参与，其中两只产品的原始权益人为地方城投平台。

在此阶段，政策不仅为公募REITs提供税收优惠，降低市场主体参与成本，还逐步扩展REITs试点资产类别，从传统基建类拓展至保障房类及商业地产类。2022年，财政部与国家税务总局发布税收政策公告，解决原始权益人的税收负担问题。2023年，发改委和证监会发布通知，支持消费基础设施发行REITs，进一步扩大了底层资产类别。

4. 稳步扩容阶段（2024年7月至今）

2024年7月至今，城投平台发行公募REITs产品进入稳步扩容阶段。2024年7月26日，发改委印发通知，提出全面推动基础设施REITs常态化发行，并扩展项目行业范围至12大类。2024年11月26日，国务院办公厅发布意见，鼓励金融机构增加中长期信贷投放，支持符合条件的项目发行REITs。

2025年，政策层面持续发力，进一步推进基础设施REITs常态化工作。沪深交易所发布通知，针对基础设施REITs扩募业务做出明确要求。地方城投平台在这一阶段依然是重要参与者，发行了多只公募REITs产品，涉及水利设施、市政设施等新资产类型。

二、当前城投平台发行公募REITs产品的市场现状

1. 公募REITs市场概览

截至2025年9月12日，我国公募REITs市场共有75只产品，总发行额达1943.32亿元。公募REITs产品分为产权类和特许经营权类两大类，底层资产类型广泛，涵盖园区基础设施、交通基础设施、保障性租赁住房等十大类基础设施。

从地域分布来看，经济发达省市如广东、北京、浙江、江苏、上海等占据供给主导，而参与REITs市场的地域范围持续扩大，由东南沿海地区逐步向中西部地区、北部地区延伸。

2. 城投平台REITs市场现状

截至2025年9月初，原始权益人仅包括城投类主体或穿透后母公司为城投类主体的公募REITs发行数量共计21只，发行总规模达638.47亿元，占公募REITs市场总发行额的32.85%。

从底层项目属性来看，城投平台发行的公募REITs中特许经营权类别的份额优势更为显著，但在发行放缓的2023年和回调的2025年期间，产权类别的发行更为活跃。从底层资产类型来看，交通基础设施类REITs总发行规模最大，园区基础设施类数量最多。从原始权益人所属地域来看，浙江、广东发行数量和规模领先，安徽、河北等地也有突出表现。

三、城投平台发行公募REITs产品的未来趋势

1. 政策支持与市场扩展

未来，城投平台发行公募REITs产品将继续受益于政策的支持和市场的扩展。政府将进一步优化REITs市场的政策环境，推动底层资产类型的多样化和扩募行为的规范化。特别是对于城投平台，政策将更加注重其在基础设施领域的独特优势和作用，鼓励其通过REITs实现资产的证券化和市场化运作。

2. 市场参与度的提升

随着政策的不断完善和市场的逐步成熟，城投平台在REITs市场的参与度将进一步提升。城投平台将通过REITs实现资产的优化配置和高效运营，提升自身的融资能力和市场竞争力。同时，城投平台也将通过REITs实现从传统的“投资-建设”模式向“投资-建设-运营-退出”的良性循环转变，推动自身的市场化转型和可持续发展。

3. 创新与多样化

未来，城投平台发行公募REITs产品将更加注重创新和多样化。城投平台将探索新的资产类型和融资模式，通过REITs实现资产的多元化和风险的分散化。同时，城投平台也将通过REITs实现与国际资本市场的对接，提升自身的国际化水平和市场影响力。

常见问题解答（FAQs）

​Q1: 城投平台发行公募REITs产品的主要优势是什么？​

A1: 城投平台发行公募REITs产品的主要优势包括盘活存量资产、优化资本结构、提供新的融资渠道、推动市场化转型等。

​Q2: 城投平台发行公募REITs产品的政策支持有哪些？​

A2: 政策支持包括税收优惠、资产准入放宽、扩募规则优化等，旨在降低市场主体参与成本，推动REITs市场的健康发展。

​Q3: 城投平台发行公募REITs产品的市场现状如何？​

A3: 截至2025年9月初，城投平台发行的公募REITs产品数量为21只，总规模达638.47亿元，占市场总发行额的32.85%，主要集中在交通基础设施和特许经营权类资产。

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报告介绍：本报告由东吴证券于2025年10月14日发布，共27页，本报告包含了关于REITs,城投平台,公募REITs的详细内容，欢迎下载PDF完整版。